Metoda realizacji przedsięwzięcia budowlanego

Metoda realizacji przedsięwzięcia budowlanego (ang. project delivery method) – system wykorzystywany przez inwestora lub właściciela do organizowania i finansowania usług projektowania, budowy, eksploatacji i utrzymania obiektu poprzez zawieranie umów prawnych z jednym lub kilkoma podmiotami lub stronami.

Podstawowe metody realizacji przedsięwzięcia budowlanego obejmują jedynie organizację projektowania i budowy obiektu, regulując relacje pomiędzy właścicielem – inwestorem, projektantem i wykonawcą.

W wielu krajach te metody realizacji przedsięwzięcia budowlanego przebiegają zwykle w zgodzie ze standardowymi umowami publikowanymi przez stowarzyszenia branżowe, choć inwestorzy publiczni czasem używają umów zmodyfikowanych lub własnych.

Do stowarzyszeń branżowych publikujących standardowe umowy należą: w Stanach Zjednoczonych Amerykański Instytut Architektów (American Institute of Architects – AIA), Wspólny Komitet Inżynierów do Spraw Dokumentów Umownych (ang. Engineers Joint Contract Documents Committee – EJCDC), Koalicja Uzgodnionych Dokumentów (ang. ConsensusDocs Coalition) w Kanadzie Kanadyjski Komitet Dokumentów Budowlanych (Canadian Construction Documents Committee – CCDC) – organizacja złożona ze stowarzyszeń reprezentujących przedsiębiorstwa konsultingowe inżynierów, budowlańców, specyfikatorów, oraz architektów, w Wielkiej Brytanii Wspólny Trybunał do Spraw Umów Budowlanych (Joint Contracts Tribunal – JTC) założony przez Królewski Instytut Architektów Brytyjskich (Royal Institute of British Architects – RIBA) i Narodową Federację Pracowników Branży Budowlanej (National Federation of Building Trades Employers – NFBTE) działającą w latach 1928–1979, oraz publikujący odrębne umowy Instytut Inżynierów Cywilnych (Institution of Civil Engineers – ICE), a także Międzynarodowa Federacja Inżynierów Konsultantów (Fédération Internationale Des Ingénieurs-Conseils – FIDIC) z siedzibą w Genewie, której umowy publikuje po polsku Stowarzyszenie Inżynierów Doradców i Rzeczoznawców (SIDiR).

Prócz standardowych umów między inwestorem a wykonawcą, inwestorem a projektantem/ konsultantem, stowarzyszenia branżowe publikuja również:

przewodniki korzystania z tych umów, formularze używane podczas przetargów i w trakcie trwania umów,

podręczniki rekomendujące: sposoby przeprowadzania przetargów na usługi budowlane poziom ubezpieczenia majątku i odpowiedzialności cywilnej projektu w trakcie realizacji – umowy dwustronne z ubezpieczycielem, typy poręczeń (ang. bond) za wykonawców na rzecz inwestorów przez instytucje finansowe (ang. surety) – umowy trójstronne inwestora i wykonawcy z poręczycielem, jak np. wadium (ang. bid bond), gwarancja wykonania budowy zgodnie z umową i jej dokończenia lub naprawy na koszt poręczyciela w razie niekompetencji lub niewypłacalności wykonawcy – poręczenie wykonania (ang. performance bond), gwarancja zapłaty podwykonawcom i dostawcom za robociznę i materiały – poręczenie zapłaty (ang. labour and material bond) – dodatkowe zabezpieczenie ponad gwarantowane ustawowym zastawem mechanika, lub stosowane na budowach inwestora publicznego, którego grunty nie podlegają zastawowi mechanika. gwarancja usunięcia wad lub usterek (ang. maintenance bond) wykrytych po zakończeniu budowy – poręczenie konserwacji. sposoby mediacji i arbitracji pomiędzy stronami umowy, a nawet część modelowych specyfikacji budowlanych w MasterFormat – sekcja 00 dotycząca wymogów przetargowych i umownych, i sekcja 01 dotcząca ogólnych wymagań technicznych

Złożone metody realizacji przedsięwzięcia budowlanego prócz procesu projektowania i budowy obejmują również pozyskanie gruntu, finansowanie, wyposażenie gotowego obiektu w specjalistyczny sprzęt, umeblowanie bądź wyposażenie potrzebne do jego natychmiastowej eksploatacji zgodnie z funkcją, obsługę eksploatacji obiektu i jego utrzymanie. Wówczas inwestor zawiera zindywidualizowaną umowę z pojedynczym podmiotem na dostarczenie usług, tak projektowych i wykonawczych, jak i na pozyskanie, przekształcenie i uzbrojenie gruntu, finansowanie projektu, zarządzanie gotową nieruchomością lub infrastrukturą, i inne niezbędne usługi, a ten z kolei zawiera umowy, standardowe, lub nie, z deweloperem gruntu, instytucją finansującą, projektantem, wykonawcą robót budowlanych, specjalistą zarządzania obiektem infrastruktury, czy nieruchomością i innymi specjalistycznymi usługodawcami, z którymi inwestor nie jest związany umownie.

Gdy inwestor jest podmiotem administracji publicznej, to zawarta przez niego umowa z jednym podmiotem na realizację przedsięwzięcia budowlanego obejmująca zwykle prócz projektowania i budowy dodatkowe usługi, jak wymienione powyżej, jest znana jako Partnerstwo publiczno-prywatne (P3).

Kryteria wyboru metody realizacji przedsięwzięcia budowlanego Przy wyborze metody realizacji projektu budowlanego uwzględnia się takie kryteria jak:

zakres projektu, wymagania co do wydajności i jakości, pożądany poziom współpracy pomiędzy uczestnikami projektu, harmonogram i termin zakończenia prac, koszty – w szczególności priorytety inwestora co do pewności poniesionych kosztów, zasoby ludzkie inwestora poświęcane projektowi, oraz poziom jego znajomości procesu inwestycyjnego, sposoby wymiany informacji – poziom zaangażowania inwestora w projekt, wymagania co do kompetencji wykonawczych na wczesnym etapie projektowania, preferencje i ograniczenia inwestora, np. gdy jego wybór metody realizacji projektu jest ograniczony ustawowo lub polityką firmy.

Powszechne sposoby płatności za realizację usług budowlanych Ryczałt (ang. Stipulated Price – Lump Sum)

Wykonawca zgadza się wykonać w pełni określony zakres robót za określoną sumę pieniężną.

Cena jednostkowa (ang. Unit Price)

Zakres robót jest określony w zdefiniowanych jednostkach (jak określona długość drogi, objętość wykopu itp.), których ilość jest oszacowana. Na tej podstawie uczestnicy przetargu zgłaszają oferty cen za jednostki. Wykonawca jest opłacany za rzeczywiście wykonaną ilość jednostek robót.

Koszt plus – wynagrodzenie kosztorysowe (ang. Cost Plus)

Wykonawca jest wynagradzany za koszty poniesione, plus zysk wyrażony kwotowo lub procentowo – marża. Ten rodzaj wynagrodzenia określa Kodeks Cywilny w art 629 do 632 jako wynagrodzenie kosztorysowe. Ta forma płatności jest również znana jako ang. Time and materials (T&M).

Koszt zamierzony (ang. Target Cost)

Inwestor i wykonawca ustalają koszt zamierzony. Prace są prowadzone na zasadzie „koszt plus”. Po zakończeniu prac różnica pomiędzy kosztem zamierzonym a rzeczywistym jest dzielona pomiędzy inwestora i wykonawcę. Przekroczenie kosztów pokrywa po części inwestor, a po części wykonawca.

Gwarantowana cena maksymalna (ang. Guaranteed Maximum Price – GMP)

Inwestor i wykonawca ustalają gwarantowaną cenę maksymalną. Prace są prowadzone na zasadzie „koszt plus”. Po zakończeniu prac różnica pomiędzy gwarantowaną ceną maksymalną a rzeczywistym kosztem jest dzielona pomiędzy inwestora i wykonawcę, lecz inwestor nie płaci nic ponad gwarantowaną cenę maksymalną. Przekroczenie kosztów pokrywa w całości wykonawca.

Podstawowe metody realizacji przedsięwzięcia budowlanego Projekt–przetarg–budowa (DBB) (ang. Design-Bid-Build – DBB, lub Design-Award-Build – DAB – Projekt-wybór oferenta-budowa)

W metodzie realizacji przedsięwzięcia „projekt–przetarg–budowa”, znanej także jako „buduj”, właściciel/inwestor wraz z projektantem – architektem, inżynierem – opracowuje dokumenty umowy inwestora z wykonawcą, składające się tekstu umowy, szczegółowych specyfikacji technicznych w MasterFormat, oraz z zestawu rysunków technicznych. Na podstawie tych dokumentów, w ramach przetargu, są pozyskiwane oferty na wykonanie robót budowlanych; zamówienie jest następnie przyznawane najniższej ofercie składanej przez godnego zaufania głównego wykonawcę.

Projekt–przetarg–budowa – wersja klasyczna ang. DBB mały|Projekt-przetarg-budowa Inwestor osobno najpierw zawiera umowę z projektantem, a po przetargu, osobno, z głównym wykonawcą. Projekt wykonawczy jest w pełni ukończony w momencie przetargu, a w trakcie budowy projektant pełni funkcję administratora umowy na usługi budowlane (ang. Contract Administrator – CA), z grubsza odpowiadającej funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego. Funkcja administratora umowy jest uwzględniona w umowie pomiędzy inwestorem a głównym wykonawcą, choć projektant nie jest stroną tej umowy. Relacje pomiędzy reprezentującym inwestora administratorem projektu, będącym jednocześnie projektantem, a wykonawcą bywają adwersaryjne, bo nie są związani umową, co ma swoje plusy – projektant dobrze pilnuje interesów inwestora i rzetelnego wykonania projektu, zgodnie z intencjami zapisanymi w dokumentach umownych, które interpretuje, dobrze je znając. Nie zawsze jednak sprzyja to udanej współpracy, a przedsięwzięcie nie czerpie w pełni korzyści z wiedzy wykonawcy o rynku i rozwiązaniach budowlanych, przy czym wykonawca ma skłonność do szukania dodatkowych zysków własnych w niedopowiedzeniach dokumentów projektu wykonawczego. Co nie jest zawarte w dokumentach umownych, w tym na rysunkach projektu wykonawczego, lub w specyfikacjach technicznych, nie jest częścią umowy, nie jest wliczone w ryczałtową cenę umowną, i jeśli ma być zrealizowane, musi być opłacone odrębnie, po cenach detalicznych, przez inwestora, bądź projektanta.

Budowę prowadzi główny wykonawca (General Contractor – GC – dosłownie główny umawiający się). Typowe umowy pozwalają głównemu wykonawcy na prowadzenie prac własnymi metodami i siłami, a dokumenty umowne, to jest specyfikacje i rysunki projektowe, określają wyłącznie wyniki pracy (work results), choć w indywidualnie dopasowanych do potrzeb inwestora (zwykle państwowego) umowach, mogą być od tej zasady odstępstwa.

Zmiany w projekcie, których życzy sobie inwestor, mogą zostać uwzględnione w trakcie budowy poprzez zatwierdzanie zmian w umowie (ang. change orders, change directives), wpływajacych na ostateczną cenę i czas budowy. Mogą one wówczas odbiegać od ceny i harmonogramu przyjętego w wyniku przetargu, o ile przedstawioną przez głównego wykonawcę ofertę proponowanej realizacji zmian zaakceptuje inwestor. Projektant, jako administrator umowy (CA) jest facylitatorem tych zmian.

Cena za usługi budowlane i czas ich wykonania są ustalone przed rozpoczęciem budowy. Sposób zapłaty za usługi budowlane to zwykle ryczałt (stipulated price/ lump sum) Ten rodzaj umowy jest reprezentowany między innymi przez:

w Stanach Zjednoczonych – dokumenty AIA A101 „Standardowy formularz umowy między właścicielem a wykonawcą, w którym podstawą płatności jest ryczałt” – „Standard Form of Agreement Between Owner and Contractor where the basis of payment is a Stipulated Sum” i AIA A201 „Ogólne Warunki Kontraktu na Budowę” – „General Conditions of the Contract for Construction”

w Kanadzie – dokument CCDC2 „Umowa z ryczałtem” – „Stipulated Price Contract”.

w Europie i na Bliskim Wschodzie FIDIC „Czerwona książka – Warunki umowy z głównym wykonawcą” (ang. Red Book – Conditions of Contract for Construction)

w Wielkiej Brytanii JTC „Standardowa umowa na usługi budowlane” (ang. JTC Standard Building Contract),

Inną formą jest płatność w cenach jednostkowych, używana przy zawieraniu umów na roboty infrastrukturalne (drogi, wykopy itp.) reprezentowana przez kanadyjski dokument CCDC4 „Umowa z ceną jednostkową” – „Unit Price Contract”.

W klasycznej metodzie realizacji projektu budowlanego „projekt-przetarg-budowa” możliwe jest osiągnięcie budynku wysokiej jakości, w pełni odzwierciedlającego zamysł i aspiracje inwestora, w niskiej cenie, jednak możliwości osiągnięcia oszczędności czasowych są ograniczone. Zastosowanie budowy „szybką ścieżką” – (ang. „Fast Track”), nie jest możliwe, ze względu na sekwencję projektowania, przetargu i budowy nienakładające się na siebie. W trójkącie jakość-cena-czas najmniej zyskamy na czasie.