Nadzwyczajne doszacowanie () – termin używany w Stanach Zjednoczonych (i Kanadzie) na określenie wyznaczenia przez jednostki rządu różnego szczebla (a w Kanadzie również wspólnoty mieszkaniowe zwane z angl. ) wyjątkowej, nakładanej jednorazowo, opłaty na nieruchomości gruntowe (część nieruchomości składającą się z gruntu, z wykluczeniem ulepszeń) w związku z realizacją niektórych projektów publicznych (lub wspólnych, w przypadku wspólnot mieszkaniowych). Opłata ta jest pobierana w określonym obszarze geograficznym znanym jako Okręg Nadzwyczajnego Doszacowania (angl. , czyli ). Podatek od Nadzwyczajnego Doszacowania może być pobierany tylko od działek/ gruntów, które zostały zidentyfikowane jako te, które otrzymały bezpośrednią i unikalną „korzyść” (angl. „”) z projektu publicznego.

Przykłady Najbardziej powszechnie spotykane podatki od nadzwyczajnego doszacowania nieruchomości to opłaty pobierane od działek/ gruntów w związku z instalowaniem wodociągów przewodów kanalizacyjnych lub gdy ulice lub drogi są asfaltowane lub brukowane betonem czy inną nieprzepuszczalną powierzchnią utwardzoną. Jednak podatki od nadzwyczajnego doszacowania nieruchomości można nakładać w związku z realizacją innych celów, w tym na policję i ochronę przeciwpożarową, konstrukcję parkingów, oświetlenia ulicznego i wielu innych celów dozwolonych przez stanowe, prowincjonalne i lokalne (powiatowe, gminne, miejskie) ustawy, uchwały i zarządzenia.

Choć warianty koncepcji podatku od nadzwyczajnego doszacowania nieruchomości istniały w wielu krajach świata od 1600 roku, w USA nadzwyczajne doszacowanie jest bardziej formalnie zdefiniowane poprzez orzeczenia sądowe, jako wynagrodzenie, którego jednostka rządowa może żądać od właścicieli nieruchomości w celu sfinansowania projektu publicznego, który tworzy „korzyści” dla nieruchomości położonych na określonym obszarze geograficznym znanym jako Okrąg Nadzwyczajnego Doszacowania (angl. ).

Niektórzy twierdzą, że podatek ten wzmaga stale powiększającą się przepaść między warunkami życia bogatych i biednych. Takie argumenty tylko po części są zasadne. W przypadku nieprawidłowo nałożonego nadzwyczajnego doszacowania można tak argumentować, ale wymaganiem odpowiednio nałożonego nadzwyczajnego doszacowania jest mierzalna korzyść właściciela nieruchomości polegająca na konkretnym wzroście wartości rynkowej nieruchomości gruntowej w danym miejscu. Wielkość kwoty podatku jest ograniczona przez ten „mierzalny” wzrost wartości. Ponadto zgodnie z powszechnie akceptowanymi pryncypiami, zazwyczaj uchwały o nałożeniu tego rodzaju opodatkowania biorą pod uwagę ograniczone zasoby finansowe osób starszych i niepełnosprawnych. Zwolnienia od i odroczenia tego podatku zostały uwzględnione w niektórych przepisach i decyzjach prawnych. Argumenty przeciw podatkowi odwołujące się do pogłębiania różnic w standardzie życia mogą nie doceniać znaczenia zapewnienia właścicielom gruntów usług w postaci czystości wody pitnej i kanalizacji. Wreszcie, takie argumenty mogą nie w pełni brać pod uwagę korzyści dla ludzi, zwierząt i roślin w ekosystemie, chronionych przez poprawę infrastruktury publicznej, taką jak oczyszczalnie ścieków. Każdy źle sformułowany przepis podatkowy może równie dobrze stworzyć niewłaściwe obciążenia dla podatnika i być przyjęty z niechęcią i lekceważeniem.

Okręg Nadzwyczajnego Doszacowania Okręg Nadzwyczajnego Doszacowania (angl. , ) to obszar geograficzny, w którym wartość rynkowa nieruchomości jest zwiększona ze względu na wpływ inwestycji infrastrukturalnej, w którym podatek jest nałożony w celu odzyskania kosztów tej inwestycji.

Poszczególne nadzwyczajne doszacowania mogą być dokonywane wyłącznie w Okręgach Nadzwyczajnego Doszacowania ( – ), które są jednym z dwóch rodzajów obszarów geograficznych, związanych z podatkiem od nadzwyczajnego doszacowania nieruchomości.

Drugi rodzaj obszaru geograficznego to „obszar serwisowany” lub inaczej „dystrykt usługobiorczy” (angl. ). Szczególne rozwiązania prawne różnią się w różnych stanach, ale istotnym wyróżnikiem pomiędzy tymi dwoma rodzajami obszarów to: dystrykt usługobiorczy składa się z wszystkich poszczególnych działek, które są w jakiś sposób związane z daną inwestycją infrastrukturalną, a ze względu na którą podatek od nadzwyczajnego doszacowania nieruchomości ma być pobierany. Okręg Nadzwyczajnego Doszacowania składa się tylko z tych nieruchomości, które właściwe, obowiązujące prawo desygnuje jako otrzymujące szczególną i wyjątkową „korzyść” w związku z inwestycją infrastrukturalną.

Przykładem gdzie nieruchomości, które mogą być związane w jakiś sposób z inwestycją infrastrukturalną, rozliczaną w ramach dystryktu usługobiorczego, a gdzie inwestycja podlegająca nadzwyczajnemu doszacowaniu może nie być rozliczana w ramach okręgu nadzwyczajnego doszacowania, są nieruchomości benefitujące z tam i grobli przeciwpowodziowych (obszar zazwyczaj większy niż okręg nadzwyczajnego doszacowania) lub nieruchomości korzystające z budowy publicznego parkingu przy centrum biznesowym (obszar zazwyczaj mniejszy niż okrąg nadzwyczajnego doszacowania).

W przypadku tam i grobli wszystkie obiekty znajdujące się w obrębie naukowo zdefiniowanego „dorzecza” (w granicach wododziałów) i wszystkie nieruchomości położone w obrębie terenów zalewowych poniżej tamy czy grobli są połączone tym, którędy woda spływa z całej zlewni do jeziora czy rzeki i jak woda w jeziorze czy rzece może zalać konkretne obszary poniżej czy w dole rzeki. Ponieważ dorzecze (w granicach wododziałów) lub obszar zalewowy są często bardzo duże w stosunku do obszaru jeziora czy rzeki, przy których budowana jest tama, jest możliwe, że część obszaru zlewni lub terenów zalewowych może być fizycznie zlokalizowanych w jakiejś innej jednostce samorządu terytorialnego niż jezioro czy ta część rzeki, którą ochrania tama. Możliwe jest również, że jednostka samorządu uchwalająca podatek o nadzwyczajnym doszacowaniu nie jest właściwa, aby objąć wszystkie grunty w obrębie zlewni i terenów zalewowych. W tym przypadku, dystrykt usługobiorczy będzie wystarczająco duży, aby zawierać wszystkie nieruchomości zagrożone przez zalanie wodami z jeziora czy rzeki, na podstawie wiedzy którędy spływa woda. Okręg nadzwyczajnego doszacowania obejmowałby mniejszy obszar, w którym jednostka rządowa ma prawo proponować nadzwyczajne doszacowanie i pobierać nadzwyczajny podatek.

W przypadku projektu wspierającego rozwój gospodarczy dzielnicy handlowej (np. parking wielopoziomowy dla dzielnicy biznesowej) okoliczności, które powodowałyby, że dystrykt usługobiorczy i okręg nadzwyczajnego doszacowania mogą mieć odmienne granice geograficzne, wynika z istniejącego i dozwolonego (przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) sposobu użytkowania nieruchomości, raczej niż z podziałów politycznych (na jednostki samorządu terytorialnego czy dzielnice administracyjne). Oznacza to, że siły rynkowe i rzeczywisty bądź dopuszczalny sposób użytkowania będą kluczem do włączenia lub wyłączenia konkretnej nieruchomości.

Dystrykt usługobiorczy dla parkingu jest zwykle ograniczony do obszaru geograficznego, z którego piesi będą dochodzić od budynku parkingu do punktów handlowych czy prowadzących inny rodzaj biznesu. Przykładowo użytkownicy parkingu będą przemierzać obszar zdefiniowany w obrębie sześciu kwartałów ulic lub mniej od parkingu. W tym przypadku dystrykt usługobiorczy będzie składać się z wszystkich nieruchomości położonych w odległości sześciu kwartałów od budynku parkingu.

Jednak w obrębie tych sześciu kwartałów ulic mogą znajdować się wszystkie klasy użytkowe nieruchomości, nie tylko sklepy detaliczne i punkty usług dla ludności. Zasadnie można oczekiwać, że znajdzie się tam również blok mieszkaniowy lub zakład przemysłowy. Nieruchomości o handlowym sposobie użytkowania zostaną poddane nadzwyczajnemu doszacowaniu, ponieważ badania wykażą, że sprzedaż detaliczna zależy od odpowiedniego parkingu dla klientów. Wykażą one również, że nieruchomości mieszkaniowe (domy) powinny być wyłączone, ponieważ użytkownicy tych nieruchomości nie mogą zasadnie oczekiwać „korzyści” z budowy parkingu. W zależności od różnych scenariuszy, nieruchomości o przemysłowym sposobie użytkowania, podobnie mogą, lub nie, uzyskać „korzyści” z budowy parkingu.

Korzyść – Istnieją różnice między poszczególnymi stanami (prowincjami) co do tego, co stanowi „korzyść” w ramach praw określających warunki nakładania podatku od nadzwyczajnego doszacowania nieruchomości.

Ogólnie rzecz biorąc, „korzyści” muszą wynikać bezpośrednio, jednoznacznie i konkretnie z projektu publicznego/inwestycji infrastrukturalnej. Na przykład gdy linie wodociągowe i kanalizacji ściekowej są instalowane przez jednostki rządowe, w pobliżu często zwiększa się wartość ziemi. Zarówno dostępność wody pitnej, jak i przewodów kanalizacyjnych oznacza, że drogie studnie, szamba i systemy drenażowe nie muszą być instalowane przez właścicieli nieruchomości objętych inwestycją. Oznacza to również, że możliwość zanieczyszczenia wód gruntowych i powierzchniowych z terenów niewłaściwie oczyszczanych ze ścieków zostanie wyeliminowana. Działka, która dotąd była „niezabudowywalna” może stać się „zbudowywalną”, gdy zapewnione przez administrację terenową usługi wodne i kanalizacyjne staną się dostępne. Dostarczenie wody i usług kanalizacyjnych to przykłady sytuacji, które mogą dostosować wcześniej bezużyteczny grunt do celów mieszkalnych lub handlowych. Kanalizacji burzowa, tama lub grobla mogą ograniczyć prawdopodobieństwo powodzi i dlatego kanalizacja burzowa, grobla i tama łagodzą pewne obciążenie, jak powodzie.

Termin „Korzyść” (angl. ) najczęściej oznacza wzrost wartości rynkowej nieruchomości, która skorzystała na inwestycji infrastrukturalnej. Jednak niektóre stany i prowincje historycznie określały „korzyści” jako znaczące więcej niż wzrost wartości rynkowej. Na przykład „korzyść” może oznaczać dostosowanie terenu do nowego lub bardziej intensywnego sposobu użytkowania lub uwolnienie od pewnego obciążenia.

Podatek pobierany wyłącznie od nieruchomości Tylko pewien rodzaj własności może podlegać nadzwyczajnemu doszacowaniu. Własnością podlegającą doszacowaniu musi być nieruchomość, w przeciwieństwie do majątku ruchomego. Majątek ruchomy to termin określający, środki obrotowe, wyposażenie, mienie osobiste itp. własność nie związaną trwale z gruntem. Przykłady majątku ruchomego obejmują maszyny, urządzenia, meble i instalacje, które osoba lub podmiot prawny może posiadać.

Podsumowanie elementów nadzwyczajnego doszacowania Podsumowując, gdy jednostka rządowa finansuje projekt publiczny, który bezpośrednio, wyjątkowo i specyficznie przynosi „korzyści” (zwiększenie) wartości niektórych działek, może wtedy nałożyć opłatę na każdą nieruchomość, która skorzystała na danej inwestycji, jako rekompensatę za świadczenia. Nieruchomości podlegające nadzwyczajnemu doszacowaniu są wyznaczane na obszarze geograficznym o wyraźnie określonych granicach. Ten obszar geograficzny określany jest jako Okręg Nadzwyczajnego Doszacowania. http://www.michiganpropertytax.com/articles/2013%20Final%20Maa%20Article%20Rules%20For%20Spec%20Assmnt.html

Unikalny Aspekt W niektórych stanach zdarza się, że jedna jednostka administracyjna może nałożyć podatek od nadzwyczajnego doszacowania na drugą. Dotyczy to przypadków, w których zdrowie, bezpieczeństwo i dobro publiczne są promowane w ramach projektu (np. naprawy tamy). Szczegółów proszę szukać w konkretnych ustawach stanowychMichigan Compiled Laws, Section 324.30701 et seq..

Nadzwyczajne doszacowanie nie jest podatkiem katastralnym (od nieruchomości )