Refinancování hypotéky je splacení stávajícího hypotečního úvěru novým úvěrem, zpravidla od jiného věřitele a za odlišných, obvykle výhodnějších podmínek. Nejčastějším motivem je získání nižší úrokové sazby, a tím snížení měsíční splátky nebo celkových nákladů úvěru. Refinancování nabízejí především banky, okrajově se lze setkat i s nabídkou nebankovních poskytovatelů.
V českém prostředí se o refinancování žádá typicky v období před koncem fixace úrokové sazby, kdy má dlužník zákonné právo úvěr splatit bez náhrady nákladů. Refinancování je významnou součástí hypotečního trhu — v roce 2025 tvořilo přibližně čtvrtinu objemu poskytnutých hypoték.ČBA Hypomonitor: Stále silný závěr roku s hypoteční sazbou pod 4,5 % [online]. Česká bankovní asociace, 2025-12-12 [cit. 2026-08-03]. Dostupné online.
Refinancování a refixace Od refinancování je třeba odlišit refixaci, tedy sjednání nové úrokové sazby u stávající banky po skončení předchozího období fixace. Při refixaci zůstává původní úvěrová smlouva v platnosti a mění se pouze úroková sazba a délka fixace; nedochází ke změně věřitele, k novému úvěrovému řízení ani k zápisu nového zástavního práva. Refinancování naproti tomu znamená splacení stávajícího úvěru novým úvěrem u jiné banky, což vyžaduje nové posouzení bonity, ocenění nemovitosti a vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.
Rozdíl je podstatný pro posouzení výhodnosti: refixace je administrativně jednodušší a bez přímých nákladů, refinancování bývá spojeno s poplatky, ale otevírá přístup k nabídkám celého trhu. Česká národní banka v některých analýzách používá pojem refinancování v širším smyslu pro oba případy.Refixace a refinancování hypoték a jejich dopady do struktury výdajů domácností [online]. Česká národní banka [cit. 2026-08-03]. Dostupné online.
Refinancování je rovněž nutné odlišit od konsolidace, tedy sloučení více úvěrů do jednoho, a od navýšení hypotéky, kdy dlužník při změně banky zároveň čerpá další prostředky.
Důvody pro refinancování S koncem období fixace nabízí banka dlužníkovi novou úrokovou sazbu pro následující období, které bývá sjednáno na 1, 3, 5 nebo více let. V tomto okamžiku může dlužník bez sankce nechat stávající úvěr splatit novým úvěrem od jiné banky.
Kromě nižší úrokové sazby mohou být důvodem refinancování:
změna doby splatnosti úvěru (zkrácení i prodloužení) změna délky fixace úrokové sazby sjednání výhodnějších podmínek mimořádných splátek uvolnění nebo změna zástavy změna počtu spoludlužníků, například po rozvodu nespokojenost se službami stávající banky
Hypotéku lze refinancovat i s předstihem před koncem fixace prostřednictvím tzv. forwardové hypotéky, kdy nová banka garantuje úrokovou sazbu s několikaměsíčním až několikaletým předstihem. Této možnosti dlužníci využívají zejména v očekávání růstu úrokových sazeb. Garance sazby však bývá u delších období vykoupena přirážkou k sazbě a případný pokles sazeb na trhu jde k tíži dlužníka.
Česko Právní úprava do 31. srpna 2024 Podle zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, účinného od 1. prosince 2016, mohly být hypotéky splaceny zcela nebo zčásti bez sankcí. Banky mohly požadovat pouze úhradu tzv. účelně vynaložených nákladů přímo souvisejících s předčasným splacením, které se v praxi pohybovaly řádově ve stokorunách.Refinancování hypotéky od září: co znamenají nové podmínky pro klienty bank [online]. E15.cz, 2024-09-05 [cit. 2026-08-03]. Dostupné online.
Podle výkladu České národní banky šlo především o následující administrativní náklady:
náklady na zaměstnance vyřizujícího předčasné splacení náklady na tisk a kopírování dokumentů a spotřebované kancelářské potřeby poštovné a poplatky za telefon poplatky hrazené katastru nemovitostí poplatky za případné notářské úkony
Banky nemohly požadovat náhradu za ušlý zisk ani provize vyplacené zprostředkovatelům za sjednání hypotéky. Tato úprava byla považována za výrazně proklientskou v evropském srovnání a bývala označována za příčinu tzv. hypoteční turistiky, tedy častého přebíhání klientů mezi bankami.
Právní úprava od 1. září 2024 Novelou zákona o spotřebitelském úvěru, schválenou vládou v červnu 2023 a účinnou od 1. září 2024, byla pravidla předčasného splacení zpřísněna. Banka může vedle administrativních nákladů nově požadovat i náhradu části ušlého úroku, tzv. úrokový rozdíl. Ten představuje rozdíl mezi úrokem, který by klient zaplatil do konce fixace podle původní smlouvy, a úrokem odvozeným od průměru zápůjčních úrokových sazeb zveřejňovaného Českou národní bankou pro skupinu srovnatelných úvěrů na bydlení.
Celková výše náhrady je zákonem omezena: nesmí přesáhnout 0,25 % z předčasně splacené části jistiny za každý započatý rok zbývající do konce období fixace, nejvýše však 1 % z předčasně splacené částky. Původní návrh počítal se stropem ve výši 2 %.
Nová pravidla se vztahují na smlouvy uzavřené po 1. září 2024 a dále na již běžící smlouvy, u nichž po tomto datu došlo ke sjednání nové fixace úrokové sazby. U běžících smluv, jejichž fixace byla sjednána dříve, se do jejího konce postupuje podle původní úpravy.
Uplatnění náhrady je právem, nikoli povinností banky, a jednotlivé banky k němu přistupují odlišně.
Situace bez náhrady nákladů Zákon o spotřebitelském úvěru v § 117 vymezuje situace, kdy banka nemůže požadovat úhradu nákladů předčasného splacení. Novela z roku 2024 tento výčet rozšířila. Bez náhrady lze hypotéku splatit:
po uplynutí doby fixace úrokové sazby do 3 měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby bankou z plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka nebo jeho manžela při prodeji zastavené nemovitosti, uplynulo-li od uzavření smlouvy alespoň 24 měsíců při vypořádání společného jmění manželů v souvislosti s rozvodem, týká-li se vypořádání nemovitosti sloužící k zajištění úvěru
v rozsahu 25 % jistiny jednou ročně v období jednoho měsíce před výročím uzavření smlouvy
Průběh refinancování
Časový harmonogram Přípravu je vhodné zahájit přibližně čtyři měsíce před koncem probíhajícího období fixace. Zhruba tři měsíce před koncem fixace je vhodné oslovit jednotlivé banky s poptávkou. Nabídka úrokové sazby bývá platná jeden měsíc, některé banky ji dokáží garantovat na delší období.
Nejpozději jeden měsíc před koncem fixace je třeba oznámit stávající bance záměr úvěr předčasně splatit. Pokud se dlužník nakonec rozhodne zůstat, ve stejné lhůtě sdělí, že akceptuje navržené podmínky pro další období fixace.
Potřebné dokumenty K refinancování se zpravidla vyžaduje:
původní smlouva o hypotečním úvěru a příslušná zástavní smlouva dva doklady totožnosti nabývací titul k nemovitosti sloužící jako zástava výpis z katastru nemovitostí a snímek katastrální mapy doložení příjmu nebo výpisy z úvěrového účtu podle požadavků banky číslo účtu, kam má nová banka zaslat prostředky, a datum předčasného splacení vyčíslení zůstatku úvěru od stávající banky souhlas původní banky s dočasným přistoupením nové banky na druhé místo v zástavě příslib výmazu zástavního práva a zrušení vinkulace pojistného plnění po uhrazení pohledávky
ocenění nemovitosti, případně fotografie jejího současného stavu
Následně je nutné podat návrh na vklad zástavní smlouvy do katastru nemovitostí a zajistit vinkulaci pojištění nemovitosti ve prospěch nové banky.
Vyjednávání se stávající bankou Získání lepších podmínek nemusí vždy vyžadovat změnu banky. Před koncem fixace se zpravidla vyplatí nejprve získat konkurenční nabídku a předložit ji stávající bance jako podklad pro vyjednávání o refixaci. Nabídne-li stávající banka srovnatelné podmínky, odpadá dlužníkovi administrativa spojená s refinancováním i s ním související náklady. Nové bance, která nabídku vystavila, je vhodné nezájem oznámit písemně.
Podmínky bank Banky při refinancování obvykle vyžadují splnění podmínek srovnatelných s poskytnutím nové hypotéky, přičemž některé parametry mohou posuzovat zjednodušeně: poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (LTV) v mezích stanovených doporučeními České národní bankyLTV – Neberu si příliš vysoký úvěr? [online]. ČNB [cit. 2020-07-15]. Dostupné v archivu pořízeném dne 2020-07-19. řádné splácení původního úvěru po stanovenou dobu, zpravidla 12 měsíců účelovost úvěru, tedy financování rodinného domu, bytu, stavebního pozemku nebo rekreačního objektu doložení bonity, případně zjednodušené posouzení, je-li nová splátka srovnatelná s původní
Posouzení výhodnosti Rozhodnutí o refinancování vychází z porovnání úspory na úrocích s náklady spojenými se změnou banky. Do nákladů patří zejména ocenění nemovitosti, poplatek katastru nemovitostí za vklad zástavního práva, případné notářské úkony a od roku 2024 též zákonná náhrada nákladů předčasného splacení, dochází-li k němu během fixace.
Příklad Dlužník má hypotéku ve výši 3 miliony korun se zbývající splatností 25 let. Stávající banka nabízí pro další období fixace úrokovou sazbu 5,2 %, konkurenční banka nabídne 4,7 %. Rozdíl 0,5 procentního bodu znamená snížení měsíční splátky přibližně o 900 korun, tedy zhruba 11 tisíc korun ročně. Dochází-li k refinancování až po skončení fixace, nevzniká nárok banky na náhradu nákladů předčasného splacení a jednorázové náklady se omezují na ocenění nemovitosti a správní poplatky.
Rozdíl v sazbě, při němž se refinancování vyplatí, roste s klesajícím zůstatkem úvěru a s kratší zbývající splatností, protože jednorázové náklady se rozkládají na menší úrokovou úsporu.
Časté omyly Se změnou banky musí stávající banka souhlasit Souhlas stávající banky není potřeba. Postačí oznámení záměru předčasného splacení v zákonné lhůtě.
Při změně banky se začínají znovu platit vysoké úroky Anuitní splátka obsahuje v prvních letech vyšší podíl úroku, protože úrok se počítá ze zůstatku jistiny. Refinancováním se zůstatek jistiny nemění, a nová banka proto pokračuje v umořování tam, kde původní skončila. Prodloužením splatnosti však celkově zaplacený úrok vzroste, i když měsíční splátka klesne.
Refinancování je vždy výhodnější než refixace Refixace nevyžaduje ocenění nemovitosti ani vklad do katastru nemovitostí. Při malém rozdílu v sazbě nebo nízkém zůstatku úvěru může být výhodnější.
Vývoj trhu Refinancování zaznamenalo první výraznou vlnu v roce 2013, kdy z celkového objemu poskytnutých hypotečních úvěrů necelých 158 miliard korun tvořily refinancované hypotéky přibližně třetinu. Důvodem byly historicky nízké úrokové sazby odvíjející se od repo sazby České národní banky. V roce 2019 dosáhl objem refinancovaných hypotečních úvěrů podle údajů ČNB 29 miliard korun, o 6 miliard méně než v roce 2018.Oficiální statistika nových úvěrů na bydlení za rok 2019 [online]. ČNB [cit. 2020-07-15]. Dostupné online.
Po prudkém růstu úrokových sazeb v letech 2022 a 2023 objem refinancování klesl, neboť pro většinu dlužníků nebylo výhodné opouštět nízko úročené úvěry. Od roku 2025 aktivita opět rostla v souvislosti s končícími fixacemi úvěrů sjednaných v období nízkých sazeb. Za prvních jedenáct měsíců roku 2025 bylo refinancováno přibližně 76 miliard korun.Rok 2025 na trhu bydlení: hypotéky, ceny nemovitostí a pojištění [online]. Banky.cz, 2026-01-22 [cit. 2026-08-03]. Dostupné online. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték dosáhl v listopadu 2025 zhruba 24 %, oproti průměru 16,9 % v roce 2024, avšak stále pod téměř 29 % z let 2020 a 2021.
Česká národní banka označila období let 2025 až 2028 za dobu, v níž bude refinancován mimořádně velký objem úvěrů poskytnutých v letech 2020 až 2022 za úrokové sazby okolo 2 %, v celkovém objemu přibližně 907 miliard korun. V reakci na očekávaný pokles sazeb klienti výrazně zkrátili preferovanou dobu fixace — v roce 2025 mělo 94 % nově sjednaných úvěrů fixaci na tři roky nebo kratší.