miniaturadeimagen| Registro paralelo de derechos flexibles de tenencia de tierras
En los sistemas de Derecho consuetudinario (Derecho anglosajón), la tenencia de la tierra (land tenure en inglés, del verbo francés "", tener) es el régimen legal bajo el cual la tierra propiedad de una persona física o jurídica es tenida por otra persona (normalmente física) denominada el tenedor de la tierra, merced a un acuerdo (explícito o tácito) entre ambas personas.
El régimen de tenencia de la tierra determina quién puede utilizarla, durante cuánto tiempo y en qué condiciones. La tenencia puede basarse tanto en leyes y políticas formales como en costumbres locales informales (en la medida en que una ley superior lo permita). En otras palabras, la tenencia de la tierra implica un sistema según el cual la tierra está en manos de un individuo o de quien la cultiva (la trabaja), pero esta persona no tiene la propiedad, solamente la posesión (jurídicamente se puede diferenciar la posesión de la simple tenencia).
Este régimen determina los derechos y responsabilidades del tenedor (que también, según la RAE, puede denominarse teniente) en relación con su tenencia. El rey, conocido en Inglaterra como la Corona, por su propia condición de monarca, era propietario de tierras (es decir, nadie le había transferido esta propiedad). Todos los que en Inglaterra poseían tierras eran tenientes o subtenientes del monarca. La tenencia significa una relación legal, entre el tenedor y el propietario, que organiza los deberes y derechos de ambos en relación con la tierra. A lo largo de la historia se han establecido muchas formas diferentes de tenencia de la tierra.
Es difícil explicar y entender el concepto de tenencia de la tierra porque deben usarse palabras con muchos significados, de los cuales solo algunos son válidos para el caso. Por ejemplo, la RAE da a propiedad 8 significados, de los cuales solo es válido el primero, «facultad de poseer alguien algo y poder disponer de ello dentro de los límites legales», y encima no aclara la diferencia con posesión, que es fundamental para la cuestión. El terrateniente (landowner) es el propietario de la tierra, y no un teniente ni un tenedor, aunque la palabra se forme con la misma raíz. Por su parte, de los 6 significados que la RAE da a posesión, se aplica en esta explicación el últimoː «situación de poder de hecho sobre las cosas o los derechos, a la que se otorga una protección jurídica provisional que no prejuzga su titularidad».
Tenencia feudal El concepto jurídico de tenencia de la tierra en la Edad Media ha llegado a conocerse como el sistema feudal, que ha sido ampliamente utilizado en toda Europa, Oriente Medio y Asia Menor. Los señores feudales que recibían tierras directamente de la corona, o de otro terrateniente, a cambio de ciertos derechos y obligaciones eran llamados arrendatarios principales.
Asignaron porciones de las tierras en su posesión a subtenedores, quienes a su vez las dividieron entre tenedores más inferiores. Este proceso —el de otorgar tenencias subordinadas— se conoce como subinfeudación. De esta manera, todos los individuos, excepto el monarca, poseían tierras que siempre eran propiedad ajena, porque solo podía ser propietario el rey, también conocido como señor supremo (overlord) o soberano.
Históricamente, era habitual que existieran deberes y derechos recíprocos entre el señor y el tenedor de sus tierras. Se daban distintos tipos de tenencia para adaptarse a diferentes clases de necesidades. Por ejemplo, una tenencia militar podría ser por servicio de caballería, y requerir que el tenedor proporcionara al señor una cierta cantidad de jinetes armados y tropas de tierra.
Aquí entra en juego una palabra que lleva a confusiónː fee. Es muy conocida en el inglés actual y significa habitualmente honorarios. Pero en este contexto de tenencia de la tierra hace referencia a 2 figuras jurídicasː el fee tail, que impide la división de la propiedad de una persona entre sus herederos (parecida al mayorazgo o al hereu) y el fee simple, que no supone restricciones. Eran habitualmente objeto de la primera figura tierras, rentas territoriales o bienes inmuebles productores de ingresos, normalmente conocidos como "feudos" (fiefs o fiefdoms en inglés). A lo largo de los siglos, y dependiendo de la región se desarrolló una amplia variedad de costumbres basadas en el mismo principio de subinfeudación. La famosa Carta Magna, por ejemplo, aparte de otorgar una serie de libertades, limitaba los pagos feudales a la Corona.
Desde entonces, estos tipos de tenencia han evolucionado hacia otras formas, como los arrendamientos y los dominios. En España y Sudamérica se dieron los latifundios.
Modos de propiedad y tenencia Existen numerosos modos de propiedad de la tierra y de su tenencia. En español se suele hablar mucho más de "propiedad de la tierra" (12800000 resultados en Google el 15 de octubre de 2024) que de "tenencia de la tierra" (2570000), en contraposición a una visión inglesa más equilibrada (10700000 resultados para "land ownership" y 6060000 para "land tenure"). Pero lo importante no es quién tiene la propiedad de la tierra, sino que el régimen de tenencia para quienes la cultivan y viven de ella sea seguro y asequible. Para hablar del problema de que unos pocos posean (sin implicar propiedad) mucha tierra, y otros muchos muy poca o ninguna, también se emplea el término "reparto de la tierra".
Tenencia tradicional de la tierra La mayoría de las naciones o tribus indígenas de América del Norte no pensaban que alguien pudiera ser propietario de tierras; para ellos solamente podían habitarse o aprovecharse (caza, cultivo y recogida de frutos) con mayordomía (stewardship). Mientras que la propiedad europea de la tierra se centraba en el control, las nociones indígenas se basaban en la administración. Cuando los europeos llegaron por primera vez a América del Norte, a veces hicieron caso omiso de la tenencia tradicional de la tierra y simplemente se apoderaron de ella, o bien la adaptaron al derecho de tenencia tradicional reconociéndola como título aborigen. Esta teoría formó la base de los tratados con los pueblos indígenas.
Propiedad de la tierra tras juramento de hacer uso productivo de ella En varios países en desarrollo, como Egipto y Senegal, este método todavía se utiliza actualmente. En Senegal se denomina mise en valeur des zones du terroir (en francés, puesta en valor de zonas del terruño) y en Egipto se le llama Wadaa al-yad.
Título alodial El título alodial es un sistema en el cual la propiedad inmobiliaria se posee de forma absolutamente libre y sin prerrogativas de ningún terrateniente o soberano superior. El título alodial verdadero es poco común, y la mayor parte de la propiedad de la tierra en el mundo del Derecho consuetudinario (Australia, Canadá, Irlanda, Nueva Zelanda, Reino Unido, Estados Unidos) es en régimen no restringido (el fee simple explicado más arriba). El título alodial es inalienable, por lo que puede ser transmitido, legado, donado o hipotecado por el propietario, pero no puede ser embargado ni restringido para el cobro de impuestos o deudas privadas, ni expropiado por el Estado.
Tenencia feudal de la tierra La tenencia feudal de la tierra es un sistema de obligaciones mutuas en virtud del cual un rey o noble otorgaba a alguien un feudo (cierto grado de interés en el uso o los ingresos de un determinad territorio) a cambio de que ese alguien le prestara servicios (como aportar guerreros para el ejército) o le pagara en dinero o en especie. Se seguía este patrón desde el nivel de la alta nobleza —vasallos directos de un monarca— hasta la nobleza menor, cuyos únicos vasallos eran sus siervos.
Pleno dominio Según el Derecho consuetudinario, el pleno dominio (fee simple; esta figura también existe en el Derecho continental) es el derecho de propiedad más completo que alguien pueda tener sobre un bien raíz, aparte del raro título alodial. El titular de este derecho normalmente puede vender o transferir libremente la propiedad o utilizarla para garantizar un préstamo hipotecario. El pleno dominio no obsta para que, en la mayoría de los lugares, se deba pagar un impuesto sobre la propiedad, ni para que, si la tierra está hipotecada, exista sobre ella un derecho de retención, una carga (derecho). En las sociedades modernas, el pleno dominio (también llamado dominio pleno o dominio absoluto) es la forma más común de propiedad de la tierra. La tierra también puede ser propiedad de más de una parte y pueden existir diversos regímenes de copropiedad, según la legislación de ese territorio.
Título nativo En Australia, el título nativo es un concepto de Derecho consuetudinario que reconoce que algunos pueblos indígenas tienen ciertos derechos territoriales que derivan de sus leyes y costumbres tradicionales. El título nativo puede coexistir con derechos de propiedad no indígenas y en algunos casos diferentes grupos indígenas pueden ejercer su título nativo sobre la misma tierra. Existen aproximadamente 160 resoluciones de títulos nativos registradas, que abarcan alrededor del 16% de la masa terrestre de Australia. El caso Mabo revocó la decisión en Milirrpum y repudió la noción de terra nullius. Las leyes parlamentarias posteriormente aprobadas reconocieron la existencia de esta doctrina de Derecho consuetudinario.
Uso vitalicio Según el Derecho consuetudinario, el uso vitalicio (life estate) es un derecho de una persona sobre un bien inmueble que termina con la muerte de dicha persona. El titular tiene el uso de la tierra mientras viva, pero normalmente no tiene la capacidad de transmitir ese derecho (vendiéndolo, legándolo, donándolo) ni de usarlo para garantizar un préstamo hipotecario. Una figura parecida es la enfiteusis.
Mayorazgo Según el Derecho consuetudinario, un fee tail sobre una propiedad implica que quien la ha heredado solo la puede legar al mayor de sus descendientes, pero no puede venderla, dividirla ni hipotecarla. Conceptos similares son el desaparecido mayorazgo y el todavía vigente hereu, en Cataluña.
Arrendamiento Según el Derecho consuetudinario y el Derecho civil, el propietario puede alquilar una tierra a otra parte. Es posible adoptar una amplia gama de acuerdos, desde plazos muy cortos hasta los contratos de arrendamiento de 99 años habituales en el Reino Unido para los apartamentos, y que permiten diversos grados de libertad en el uso de la propiedad. En inglés se usan los verbos to lease y to rent, con significados que pueden diferir; en español se usan arrendar y alquilar como sinónimos absolutos. Es importante destacar que en español el leasing —alquiler con opción a compra o arrendamiento financiero— se traduce al inglés como finance lease.
Tierras comunales Los derechos de uso de un bien comunal (no confundir con el bien común) pueden incluir derechos tales como el uso de un camino o el derecho a que los animales propiedad de una persona pasten en tierras de propiedad comunal.
Aparcería En la aparcería (sharecropping), el campesino aprovecha tierras propiedad del señor a cambio de pagarle parte de la cosecha o del ganado nacido.
Servidumbres Una servidumbre (Derecho) —en inglés easement o servitude— permite a una persona realizar ciertos usos específicos de tierras que son propiedad de otra. La servidumbre más clásica es la de paso (derecho a cruzar), pero también puede consistir en tender una línea eléctrica a través de una tierra ajena.
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