I redditi fondiari, costituiscono una delle categorie reddituali previste dal Testo unico delle imposte sui redditi (t.u.i.r.). Essi comprendono i redditi inerenti ai terreni e ai fabbricati, situati nel territorio dello Stato, che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano. La loro determinazione si basa su criteri catastali e sulla titolarità di diritti reali sugli immobili.
Definizione normativa L'art 25 del t.u.i.r. stabilisce che sono redditi fondiari quelli riferiti a terreni e fabbricati ubicati nel territorio dello Stato e iscritti in catasto con rendita attribuita (Art. 25, c. 1, D.P.R. 917/1986). La disciplina si applica indipendentemente dall'effettiva percezione di un reddito e prescinde dalla residenza del possessore.
L'articolo 6 del t.u.i.r. inserisce i redditi fondiari tra le sei categorie di reddito che concorrono alla formazione del reddito complessivo, insieme ai redditi di capitali, di lavoro dipendente, di lavoro autonomo, d'impresa e ai redditi diversi (Art. 6, c. 1, D.P.R. 917/1986).
Catasto e base imponibile Il catasto rappresenta l'archivio tecnico-amministrativo in cui sono censiti i beni immobili presenti nel territorio nazionale. Esso è suddiviso in: Catasto dei terreni, che censisce i fondi agricoli e le aree rurali; Catasto dei fabbricati, dedicato agli immobili civili, industriali e commerciali.
Per ogni unità immobiliare il catasto attribuisce una rendita catastale, oppure un reddito dominicale e un reddito agrario, che costituiscono la base di riferimento per determinare il reddito imponibile. Si tratta di valori presunti, definiti secondo criteri tecnici di stima, e non del reddito effettivamente prodotto dal bene.
Il possesso ai fini fiscali Ai fini dell'imposizione, rileva il possesso dell'immobile, inteso come titolarità di un diritto reale, quale proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso (Art. 26, c. 1, D.P.R. 917/1986).
Nei casi di comproprietà sull'immobile il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la propria parte (Art. 26, c. 2, D.P.R. 917/1986).
Se poi il possesso dell'immobile è stato trasferito, anche in parte, nel corso del periodo di imposta, il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto proporzionalmente alla durata del suo possesso (Art. 26, c. 3, D.P.R. 917/1986).
Questa impostazione si fonda sul principio di costituzionale di capacità contributiva (art. 53 Cost.), secondo cui la semplice disponibilità di un immobile costituisce indice di ricchezza e, come tale, rileva ai fini impositivi.
Tipologie di redditi fondiari I redditi fondiari possono essere di tre tipi (Art. 25, c. 2, D.P.R. 917/1986): redditi dominicali dei terreni; redditi agrari; redditi di fabbricati.
Reddito Dominicale
Il reddito dominicale è da annoverarsi nella categoria dei redditi fondiari, disciplinati ex artt. 25-32 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (t.u.i.r.). Sommandosi agli altri redditi imponibili (da lavoro, impresa, capitale, ecc.), concorre a formare il reddito complessivo lordo ai fini IRPEF Art. 8 t.u.i.r. del proprietario (o del titolare di un diritto reale di godimento) di un dato terreno. È costituito dalla parte dominicale del reddito medio ordinario ritraibile dal terreno attraverso l’esercizio di attività agricole Art. 27 t.u.i.r.. Deriva dalla terra nel suo stato naturale (ossia, senza che vengano svolte sull’appezzamento alcune attività di coltivazione) e dai capitali in essa stabilmente investiti.
Il reddito dominicale si determina mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo stabilite dalla legge catastale per ciascuna qualità e classe di terreno. I terreni capaci di produrre reddito autonomo e dunque capaci di generare redditi fondiari sono soggetti a iscrizione nel catasto dei terreni con attribuzione di rendita.
Determinazione del reddito dominicale
Ai sensi dell’art. 26 t.u.i.r., il reddito dominicale si imputa al soggetto proprietario, usufruttuario o titolare di altro diritto reale di godimento sul terreno, indipendentemente dall’effettiva percezione di un reddito. Dunque, sebbene il fondo non sia coltivato o non sia capace di produrre un reddito effettivo, il reddito dominicale è comunque imputato al contribuente per presunzione legale. Possono poi aversi ipotesi di comproprietà di uno stesso fondo, in questi casi, il reddito dominicale si attribuisce a ciascun titolare proporzionalmente alla quota di possesso.
In caso di usufrutto, invece, il reddito viene imputato all’usufruttuario e non al nudo proprietario Cass. civ., sez. V, n. 10497/2018. Si pensi, ad esempio, al caso in cui l’attività agricola venga esercitata da un soggetto terzo rispetto al proprietario, è sempre a quest’ultimo che spetta il reddito dominicale; a colui che svolge l’attività di cura e coltivazione del terreno, invece, spetta il reddito agrario.
Dopo aver individuato il soggetto passivo a cui si imputa il reddito dominicale, si procede al calcolo. A ogni singolo terreno, ossia a ciascuna particella catastale, viene applicata la tariffa d’estimo corrispondente. La tariffa non è univoca ma varia a seconda di diversi fattori (quali ad esempio: provincia, città e zona in cui è situato l’immobile) e consente di determinare la redditività convenzionale di un certo appezzamento di terra, a seconda delle sue qualità intrinseche (zona censuaria, categoria e destinazione d’uso). Per “redditività convenzionale” s’intende il reddito che un certo fondo, con quelle date caratteristiche, è mediamente capace di generare nell’ordinario.
Individuata la tariffa d’estimo, è possibile calcolare la rendita catastale di una specifica particella catastale, che è poi soggetta a rivalutazioni mediante l’applicazione di specifici coefficienti e percentuali previsti dalla normativa fiscale:
• La rivalutazione del reddito dominicale è pari all’80%.
• In casi specificatamente previsti dalla normativa vigente, si ha un’ulteriore rivalutazione del 30% D. Lgs. 13 dicembre 2024, n. 192, Revisione del regime impositivo dei redditi (IRPEF-IRES).
Si ottiene così, infine, il valore che concorre alla formazione del reddito complessivo che si imputa al titolare ai fini IRPEF e che determina la base per l’imposizione di imposte patrimoniali (IMU, imposta di registro, successioni).
Variazioni del reddito dominicale Il reddito dominicale può, al verificarsi di determinate situazioni o condizioni, subire delle variazioni. Tali variazioni si verificano in caso di: • Modifica delle condizioni produttive: Sostituzione della qualità di coltura iscritta in catasto con altra di maggiore o minore reddito. • Riduzione della capacità produttiva: Derivante da un esaurimento naturale, da forza maggiore o eventi fitopatologici o entomologici che colpiscano le piantagioni. Non si considerano, invece, le variazioni che conseguono a deterioramenti intenzionali o da circostanze transitorie, poiché non incidono stabilmente sulla redditività fondiaria. Quando si verificano variazioni in aumento o in diminuzione, si procede alla revisione del classamento catastale dei terreni interessati. L’attribuzione avviene, di norma, utilizzando qualità o classi già esistenti nel comune o nella sezione censuaria. Qualora ciò non sia possibile, si applicano le tariffe più prossime tra quelle attribuite a terreni della stessa qualità ubicati in altri comuni o sezioni con condizioni agrologicamente equiparabili. Se detti terreni sono di rilevante estensione o presentano redditività anomala, possono essere istituite nuove qualità e classi secondo le norme catastali. Può inoltre accadere che si producano variazioni permanenti nello stato delle colture. In questa eventualità, il Ministro delle Finanze, su richiesta della Commissione censuaria distrettuale o d’ufficio, e previo parere della Commissione censuaria centrale, può disporre con decreto l’istituzione di nuove qualità e classi in sostituzione di quelle esistenti. È sempre in capo al contribuente che grava l’obbligo di denunciare all’Ufficio tecnico erariale la sopravvenienza di tali variazioni, indicando partita catastale e particelle interessate Art. 29 t.u.i.r..
Aspetti patologici: l’asimmetria impositiva Dallo studio del sistema catastale e della individuazione del reddito dominicale, risultano evidenti due limiti strutturali che possono generare asimmetria e iniquità nell’imposizione fiscale. I limiti principali sono:
1. Obsolescenza dei parametri: Le tariffe e le differenti categorie indicate nel Catasto sono costruite su modelli agronomico-estimativi ormai obsoleti e, in quanto tali, non riflettono in modo puntuale i mutamenti economici locali susseguitisi nel corso dei decenni.
2. Presunzione di reddito: L’attribuzione della rendita è una presunzione legale di redditività che non si rifà all’effettivo utilizzo o al reddito realmente prodotto dal fondo.
Tali caratteristiche spiegano perché la base imponibile catastale può discostarsi significativamente dal valore economico reale dell’immobile o dalla capacità contributiva effettiva del proprietario Art. 53 Cost..
Nella pratica, si genera una condizione di asimmetria, quando immobili o terreni con analogo valore economico presentano rendite catastali molto diverse. Ciò può verificarsi per un insieme di molteplici fattori: differenze storiche nell’aggiornamento delle tariffe d’estimo tra aree geografiche, assenza di revisioni tempestive delle tipologie censuarie, presenza di regimi agevolativi (coltivatori diretti, IAP, esenzioni montane) che alterano il trattamento tributario.Da un’imposizione fiscale iniqua si generano così due tipi di distorsioni:
• Asimmetria orizzontale: Contribuenti in condizioni economiche simili sono tassati diversamente.
• Distorsione verticale: Parte della ricchezza immobiliare reale resta “nascosta” se legata a rendite storiche basse, mentre altri beni sono gravati in rapporto sproporzionato alla loro effettiva redditività.
Un sistema impositivo così strutturato contrasta potenzialmente con il principio della capacità contributiva sancito ex art. 53 della Costituzione, che prevede che il contributo di ciascun individuo sia proporzionato alla propria capacità economica, ossia: all’aumentare del reddito deve corrispondere una maggiore contribuzione fiscale; al contrario, minore è il reddito, minore sarà il contributo a cui è tenuto il soggetto.
Reddito agrario Nell’ordinamento italiano, il reddito agrario è una delle componenti dei redditi fondiari disciplinati agli articoli 32-35 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR)D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, in materia di “Testo unico delle imposte sui redditi”, su def.finanze.it., approvato con il D.P.R. n. 917 del 22 dicembre 1986.
L’enunciato dell’art. 32 del TUIRArt. 32 D.P.R. 917/1986, in materia di “Reddito agrario”, su def.finanze.it. dà una prima definizione di “reddito agrario” che contribuisce a delineare la distinzione con il reddito dominicale dei terreni, che riguarda la redditività imputabile al proprietario del fondo indipendentemente dall’attività agricola. Le due componenti, insieme, concorrono a definire la redditività catastale dei terreni.Contrino A., Corasaniti G., della Valle E., Marcheselli A., Marello E., Marini G., Messina S. M., Trivellin M., Fondamenti di diritto tributario, Milano, CEDAM, 2024, p. 79.
Definizione normativa