I redditi di fabbricati disciplinati agli artt. 36 - 43 T.U.I.R (Testo unico delle imposte sui redditi, D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917) sono una sottocategoria unitaria dei redditi fondiari. Gli ultimi due articoli della sezione, quindi gli articoli 42 e 43, aiutano a definire questa categoria di reddito in negativo, prevedendo il primo un caso di esclusione proprio dai redditi di fabbricati, e il secondo dalla più ampia categoria dei redditi fondiari. Sono i redditi generati dalle unità immobiliari urbane ovvero i fabbricati e le altre costruzioni fissate al suolo o loro porzioni, produttivi di reddito autonomo. Anche le aree occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono pertinenze si considerano parti integranti delle unità immobiliari (Art. 36, cc. 1 e 2, D.P.R. 917/1986).
Definizione
L'art. 36 comma 1 del T.U.I.R definisce il reddito di fabbricati come il "reddito medio ordinario ritraibile da ciascuna unità immobiliare urbana". Il concetto di "reddito medio ordinario" non si riferisce al reddito effettivamente percepito, ma a quello potenzialmente ritraibile. Secondo il Regolamento n. 1142 del 1949:
Il termine "medio" indica un reddito potenziale. È calcolato come media aritmetica dei canoni di locazione rilevati sul mercato, con riferimento a cespiti comparabili e al netto delle spese riconosciute.
Il termine "ordinario" indica che il provento è calcolato sulla base della destinazione permanente dell'immobile, senza considerare eventi straordinari o eccezionali.
Descrizione
Titolare del reddito
proprietario titolare di un diritto reale di godimento
su immobili registrati o registrabili situati all'interno del territorio dello Stato Italiano.
Non si considerano produttivi di reddito: i fabbricati destinate all'esercizio del culto, compresi i monasteri di clausura e le loro pertinenze, se non sono oggetto di locazione (Art. 36, c. 3, D.P.R. 917/1986); i fabbricati per le quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, limitatamente al periodo di validità del provvedimento durante il quale il fabbricato non è comunque utilizzato (Art. 36, c. 3, D.P.R. 917/1986); i fabbricati rurali ed eventuali pertinenze; i fabbricati destinati alla rivendita posseduti da imprenditori commerciali; le parti di reddito imputabile a ciascun condomino a seguito di proprietà comune se non è superiore ad Euro 25,82 (Art. 36, c. 3-bis, D.P.R. 917/1986); i fabbricati di cui il contribuente è titolare della nuda proprietà.
Non è titolare del reddito di fabbricati il locatario in caso di sublocazione, in quanto i compensi percepiti sono classificabili nella categoria dei Redditi diversi
Rendita
La rendita del fabbricato è calcolata con due diverse modalità a seconda che si tratti di immobili con destinazione ordinaria o speciale (artt. 37.1 e art. 37.2 T.U.I.R).
Per gli immobili con destinazione ordinaria, la rendita catastale è ottenuta moltiplicando le tariffe d'estimo per la superficie dell’immobile che determina il reddito medio-ordinario. Per gli immobili con destinazione speciale la rendita catastale è attribuita individualmente, cespite per cespite, in base a una stima diretta.
È irrilevante il reddito effettivamente prodotto dal fabbricato, si tiene conto solo quanto risulta dal catasto, ne consegue una tassazione che prescinde dalla percezione effettiva da parte del contribuente.
Categorie di fabbricati
Gruppo A
A/1 Abitazione signorile A/2 Abitazione civile A/3 Abitazione economica A/4 Abitazione popolare A/5 Abitazione ultrapopolare A/6 Abitazione rurale A/7 Abitazioni in villini A/8 Abitazioni in ville A/9 Castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10 Uffici e studi privati A/11 Abitazioni tipiche dei luoghi
Gruppo B
B/1 Collegi, convitti educandati ricoveri, orfanotrofi, ospizi conventi, seminari e caserme B/2 Case di cura e ospedali B/3 Prigioni e riformatori B/4 Uffici pubblici B/5 Scuole e laboratori scientifici B/6 Biblioteche, musei, gallerie, accademie, circoli ricreativi e culturali senza fine di lucro, che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7 Cappelle e oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate
Gruppo C
C/1 Negozi e botteghe C/2 Magazzini e locali deposito (cantine e soffitte con rendite autonome) C/3 Laboratori per arti e mestieri C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi senza fine di lucro C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative senza fine di lucro C/6 Box o posti auto pertinenziali C/6 Autosilos, autorimesse (non pertinenziali), parcheggi a raso aperti al pubblico C/6 Stalle, scuderie e simili C/7 Tettoie chiuse o aperte
Gruppo D
D/1 Opifici D/2 Alberghi, pensioni e residences D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (arene, parchi-giochi) D/4 Case di cura e ospedali con fine di lucro D/5 Istituti di credito, cambio e assicurazione D/6 Fabbricati, locali ed aree attrezzate per esercizio sportivi con fine di lucro D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/9 Edifici galleggianti o assicurati a punti fissi del suolo e ponti privati soggetti a pedaggio D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole D/11 Scuole e laboratori scientifici privati D/12 Posti barca in porti turistici e stabilimenti balneari
Gruppo E
E/1 Stazioni per servizi di trasporto E/2 Ponti comunali a pedaggio E/3 Fabbricati per esigenze pubbliche E/4 Recinti chiusi per esigenze pubbliche E/5 Fortificazioni E/6 Fari, semafori, torri per orologio E/7 Fabbricati per esercizio di culti E/8 Cimiteri E/9 Edifici particolari non compresi nelle categorie precedenti
Tassazione Ai fini fiscali, il reddito derivante dai fabbricati è determinato su base catastale. Esso è il valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce ad un fabbricato, il quale non sempre equivale al reddito effettivamente prodotto dall’immobile e che ad ogni modo può essere modificato.
La tassazione dell’immobile adibito ad abitazione principale Chiunque detenga immobili in qualità di proprietario, usufruttuario o titolare di altro diritto reale è tenuto ad inserirli nella propria dichiarazione dei redditi. In questo caso, è possibile usufruire di una agevolazione fiscale che consente di sottrarre dal reddito complessivo quello relativo all’abitazione principale e alle sue pertinenze.
Per abitazione principale "si intende l'immobile […] nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente" (art. 1, comma 741, lett. b), della legge n. 160 del 2019).
La deduzione è applicabile sia quando l’appartamento è utilizzato dal solo proprietario, ma anche nel caso in cui l’immobile sia il luogo di residenza dai familiari del contribuente.
Nel caso in cui il contribuente possiede due appartamenti, uno destinato a sua abitazione principale e l’altro abitato da un familiare, la deduzione si applica esclusivamente con riguardo alla dimora principale del contribuente. L’agevolazione, infatti, può essere utilizzata solo per una singola unità immobiliare.
La tassazione dell’immobile locato ad uso abitativo La locazione dell’immobile ad uso abitativo produce in capo al proprietario effetti dichiarativi-impositivi perché rappresenta un reddito effettivo, di conseguenza, è soggetto a tassazione.
Se la rendita catastale rivalutata del 5% risulta inferiore al canone di affitto, l’imposizione fiscale si applica su quest’ultimo.
È comunque possibile optare per il regime di tassazione della “cedolare secca” sugli affitti (art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23) , che consente di sostituire il regime fiscale ordinario con un regime fiscale speciale ad aliquota fissa del 21% (o del 10% per contratti a canone concordato). Per beneficiare dell’istituto vi sono delle condizioni:
Il locatore deve essere una persona fisica che non agisca in regime di impresa o di libera professione. L’unità immobiliare locata sia abitativa e destinata a uso abitativo.
Caso di uno scostamento strutturale tra rendita catastale e valutazione reale
Secondo il dettato dell'art. 38 T.U.I.R., il classamento dell'immobile può essere rettificato qualora si verifichi uno scostamento strutturale tra il dato catastale e la valutazione reale del bene. Questa necessità emerge se il reddito lordo effettivo differisce dalla rendita catastale di almeno il 50% per tre annualità consecutive. Tali scostamenti possono essere causati da eventi socio-economici, come interventi di bonifica.
Caso di immobili nuovi o non utilizzati
Gli articoli 40 e 41 del T.U.I.R. disciplinano situazioni specifiche: Unità di Nuova Costruzione (Art. 40): Il possesso genera il presupposto impositivo dal momento in cui l'unità risulta effettivamente pronta all'uso o viene utilizzata dal possessore in qualsiasi modo. Immobili a Disposizione (Art. 41): Il reddito delle proprietà immobiliari non locate tenute a disposizione del possessore o dei suoi familiari (che non siano abitazione principale, sede d'impresa o professione) viene aumentato di un terzo.
L'attuale disposizione è meno severa rispetto alla norma originaria. Il comma abrogato dell'articolo 41 prevedeva un aumento del 300% della rendita. Tale sanzione colpiva le proprietà abitative non locate per almeno sei mesi nei comuni ad alta intensità abitativa, con l'obiettivo di contrastare l'emergenza abitativa.
Alternatività tra IMU e IRPEF
L'articolo 8 comma 1 del D. Lgs. 23/2011 stabilisce un effetto sostitutivo dell'IMU rispetto all'IRPEF e le relative addizionali nella componente immobiliare dovuta dai redditi fondiari relativi a beni immobili non locati.
A sua volta, l'articolo 9 comma 9 prevede un'importante eccezione a questa disposizione, stabilendo che il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati, situati nello stesso comune ove si trova l'immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU, concorre alla formazione della base imponibile IRPEF. La deroga è in realtà parziale, in quanto il reddito di tali immobili concorre a formare il reddito imponibile ai fini IRPEF nella misura del 50%.
Quindi il meccanismo prevede l’esenzione ai fini IRPEF per il reddito fondiario derivante da beni immobili non locati, applicando esclusivamente l’IMU. Fa eccezione il caso in cui l’immobile sia ubicato nello stesso comune dell’abitazione principale. In questa situazione, è dovuta sia l’IMU che l’IRPEF sul reddito.
Una simile disciplina è prevista per le abitazioni considerate di lusso, rientranti nelle categorie catastali A1/A8/A9. Queste ultime non godono dell'esenzione IMU prevista per la prima casa. Di conseguenza, anche se l'immobile appartenente a questa categoria è utilizzato come abitazione principale, l'IMU è comunque dovuta.
Capacità contributiva e uso abitativo immobile Il principio di Capacità contributiva è previsto dall'art. 53 Cost., esso afferma: “tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva”.
Questo è il principio cardine del sistema fiscale italiano e trova concreta applicazione nella disciplina dei redditi da fabbricati, in cui la tassazione deve essere commisurata alla reale capacità economica del contribuente.
La capacità contributiva, nel caso dei redditi di fabbricati, attiene alle modalità con le quali il bene viene tassato.