Vendita con patto di riscatto

Con il patto di riscatto il venditore si riserva il diritto di riacquistare la cosa venduta alle condizioni stabilite dagli artt. 1500 e seguenti del codice civile italiano.Vera Tagliaferri, Vendita, permuta, leasing, Giuffrè Editore, 2010, ISBN 978-88-14-14870-5, p. 87.Andrea Torrente; Piero Schlesinger, Manuale di diritto privato, Giuffrè Editore, 2009 ISBN 978-88-14-15069-2, p. 670.Claudio Turco, Lezioni di diritto privato, Giuffrè Editore, 2011 ISBN 978-88-14-16044-8, p. 675.

L'istituto trova concretamente applicazione quando il venditore vende il bene perché ha necessità di denaro, ma spera in un secondo momento di riacquistarlo; oppure, più semplicemente, può essere indeciso e si riserva il diritto di cambiare idea.

Secondo alcuni autori (ma l'opinione è tutt'altro che pacifica) dal punto di vista del compratore l'operazione può assolvere ad una finalità di garanzia, in quanto il pagamento del prezzo funge da erogazione di un prestito e la proprietà del compratore garantisce dall'inadempimento, da intendersi però solo in senso lato, cioè in senso economico e non pure tecnico giuridico.

Nella maggior parte dei casi l'acquirente è la parte debole del contratto: proprio perché ha tenuto conto di questa disparità di forze, nonché degli scopi non sempre limpidi dei contraenti, il legislatore ha guardato a questo istituto con una certa diffidenza e lo ha circondato di una serie di cautele volte a tutelare il compratore.

In particolare, è previsto che il prezzo di riscatto non possa essere superiore al prezzo di vendita, altrimenti si avrebbe nullità per eccedenza.Pietro Trimarchi, Istituzioni di diritto privato, Giuffrè Editore, 2009, ISBN 978-88-14-15074-6, p. 414. Lo scopo della norma è duplice; da una parte cercare di evitare che un soggetto che ha bisogno urgente di denaro sia portato a disfarsi di un immobile vendendolo ad un prezzo molto inferiore al suo prezzo di mercato; dall'altra cercare di evitare che il compratore scoraggi il riacquisto futuro stabilendo un prezzo di riacquisto molto alto.

Natura giuridica

Teoria della vendita condizionata

Alcuni autori (Rescigno, Pelosi) e parte della giurisprudenza hanno configurato il diritto di riscatto come una condizione risolutiva potestativa (taluno sostiene invece sia mista). Condizione in quanto l'evento del riscatto è futuro ed incerto; risolutiva, perché l'esercizio del riscatto pone nel nulla il negozio di vendita e il bene ritorna al precedente venditore; potestativa, perché il suo avverarsi dipende dalla volontà del venditore.

La teoria è stata contestata perché se il riscatto fosse una condizione risolutiva dovrebbe avere effetto completamente retroattivo, ciò che invece non avviene: basti pensare che il venditore che esercita il riscatto deve rispettare le locazioni concluse dal compratore e che il prezzo convenuto per il riscatto può anche essere inferiore a quello convenuto per la vendita.

Teoria del patto di revoca

Secondo Rubino nella vendita con patto di riscatto, la volontà della parte è tesa unicamente a sciogliere il contratto. Il negozio con cui una parte scioglie unilateralmente il contratto è qualificabile più propriamente come una revoca.

In altre parole, la vendita con patto di riscatto non è altro che una vendita normale ove al compratore è concessa il potere di revoca.Maria Astone, L'aspettativa e le tutele: contributo allo studio degli effetti preliminari nelle situazioni di pendenza, Giuffrè Editore, 2006, ISBN 978-88-14-13244-5, p. 99.

Anche a questa tesi possono muoversi le stesse obiezioni mosse alla teoria della condizione, e cioè che la revoca ha effetto retroattivo, a differenza di quanto accade per il riscatto. Inoltre si è detto che la revoca elimina ogni effetto del negozio, il quale viene posto nel nulla; invece il riscatto non elimina ogni effetto negoziale perché a seguito del riscatto il compratore-riscattante deve pagare le spese sostenute per la vendita e rispettare le locazioni concluse dal venditore-riscattato.

Tesi del negozio tipico sui generis

Escluse le due ipotesi precedenti, sembra più corretto concludere che si è in presenza di un negozio tipico sui generis, in cui al compratore è attribuito il diritto potestativo di riappropriarsi della cosa. In pratica l'inserimento del patto di riscatto vale ad alterare la funzione tipica della vendita, dando vita ad una autonoma e unitaria causa. E non a caso il legislatore ha usato il termine "riscatto" anziché quello di revoca, proprio per indicare che trattasi di una fattispecie con caratteristiche proprie e dagli effetti del tutto particolari.Angelo Busani, L'agevolazione per l'acquisto della "prima casa", IPSOA, 2015, ISBN 978-88-21-74588-1, p. 260.

Posizione delle parti

Posizione del compratore

Secondo alcuni il compratore è titolare di un diritto di proprietà temporaneo, mentre per altri autori - i quali negano che possa ammettersi la proprietà temporanea - sarebbe meglio parlare di proprietà risolubile.

In qualunque caso non c'è dubbio che si tratti di autentico diritto di proprietà e che il compratore abbia tutti i poteri che spettano al proprietario. Costui può vendere a sua volta il bene, può costituirvi diritti reali, o altri vincoli; i diritti costituiti sulla cosa, però, vengono spazzati via in seguito all'esercizio del riscatto.

Posizione del venditore

Secondo alcuni autori il venditore sarebbe titolare di un vero e proprio diritto reale sui generis: è infatti un diritto che ha la caratteristica dell'assolutezza, essendo opponibile erga omnes ex articolo 1504.

Nel contestare tale teoria si è osservato però, che i diritti reali hanno come caratteristica l'inerenza alla res, cioè una relazione inscindibile e diretta tra il diritto di godimento e la cosa, che qui mancherebbe. In realtà tale relazione esiste, se si considera che non tutti i diritti reali si concretano nell'attribuzione di un diritto di godimento su di una cosa (si pensi ai diritti reali di garanzia, o al venditore con patto di riservato dominio); anche nella vendita con patto di riscatto è dunque ravvisabile l'inerenza del diritto alla res, nel senso che il rapporto si attua non tra due soggetti ma tra un soggetto e una cosa.

La dottrina prevalente, comunque, nega la caratteristica della realità e preferisce configurare il diritto di riscatto come un diritto personale, appartenente alla categoria dei diritti potestativi.

Effetti del patto di riscatto

Prima della dichiarazione di riscatto

Come già detto, il compratore è titolare del diritto di proprietà sulla cosa e ha quindi tutti i diritti che competono al proprietario. Il suo diritto di proprietà, però, trova una limitazione, giustificata dal fatto che un giorno il bene potrebbe tornare al venditore; è logico, cioè, che il compratore debba tenere nella giusta considerazione il fatto che il venditore possa un giorno riacquistare la cosa. Si ritiene, quindi, che sul compratore gravi l'obbligo di conservare la cosa in buono stato e che tale obbligo, anche se non previsto in modo espresso dal contratto, sia un effetto naturale di esso. Più in generale si ritiene che il compratore dovrà tenere un comportamento conforme alla buona fede e tale da non pregiudicare le ragioni del debitore.

In caso di negligente conservazione della cosa il venditore potrà agire nei confronti del creditore, con un'azione di risarcimento che, secondo la dottrina preferibile, ha natura contrattuale.

Il venditore può inoltre avvalersi in via analogica dei rimedi previsti per il contraente alienante quando il contratto è sottoposto a condizione risolutiva. Ad esempio, se l'esercizio del riscatto non può avvenire per causa imputabile al compratore, si applica l'art. 1359 (finzione di avveramento della condizione).

Dopo la dichiarazione di riscatto

L'esercizio del riscatto ripristina la stessa situazione anteriore alla vendita, cioè ha effetti ex tunc; dispone a tal riguardo l'articolo 1505 che la cosa deve essere riconsegnata esente da pesi e ipoteche da cui sia stata gravata.

Una conseguenza importante del principio di retroattività è che il riscattante non deve considerarsi avente causa dell'alienante.

Tuttavia il ripristino della situazione anteriore non è totale, cosicché si è detto che il riscatto avrebbe un effetto "parzialmente retroattivo"; stabilisce l'articolo 1505, infatti, che il riscattante è tenuto a mantenere le locazioni fatte senza frode, le quali abbiano data certa e siano state convenute per un tempo non superiore ai tre anni.

Effetti del riscatto nei confronti dei terzi

Il riscattante può riprendere il bene nei confronti degli eventuali aventi causa, con un'azione che è sostanzialmente una rivendica. Stabilisce l'articolo 1504 che "Il venditore, il quale ha legittimamente esercitato il suo diritto di riscatto nei confronti dei successivi acquirenti del compratore, può ottenere il rilascio della cosa anche nei confronti dei successivi acquirenti, purché il patto sia ad essi opponibile.

Disciplina

Forma della vendita

Quanto a forma e trascrizione del contratto si seguono i principi generali in materia di vendita.

Per quanto riguarda la trascrizione (non della vendita ma) del patto, il legislatore non ha stabilito alcuna regola particolare, Tuttavia, affinché il patto di riscatto sia opponibile ai terzi è necessario dargli la pubblicità necessaria; di conseguenza la dottrina e la giurisprudenza prevalente ritengono che per ottenere questo effetto il patto avente ad oggetto beni immobili (o mobili registrati) debba venire trascritto insieme alla vendita, a tal fine applicando analogicamente l'articolo 2659 sulla trascrivibilità della condizione.

Agli stessi fini, se la vendita ha ad oggetto beni mobili si renderà indispensabile un atto di data certa (artt. 2704 e 2915).

Il patto di riscatto successivo alla vendita

Si discute se è possibile stipulare il patto in un momento successivo alla vendita.

La teoria negativa argomenta dal fatto che vendita e riscatto costituirebbero una fattispecie unitaria, insuscettibile di frazionamento. L'unitarietà delle due figure discende sia dal carattere di accessorietà del patto di riscatto, sia dall'inquadramento dell'istituto nella figura della condizione. La teoria è sostenuta - tra gli altri - da Capozzi, il quale aggiunge, poi, che se le parti stipulano un patto di riscatto successivo, tale patto dovrà essere considerato come un negozio autonomo, e, applicando il principio della conservazione del negozio (art. 1367) andrà qualificato come un patto di opzione, o anche come patto di retrovendita. Tali patti, però, non avranno efficacia erga omnes e non attribuiranno al compratore il diritto al rimborso delle spese sostenute.

Qualche autore ha sostenuto una diversa opinione; alle parti, infatti, non può essere precluso il potere di modificare il contenuto di un loro precedente contratto, dato che tale potere è attribuito esplicitamente dall'articolo 1321 (ai sensi del quale il contratto è l'accordo con cui si costituisce, si estingue, o si "regola" un rapporto giuridico preesistente); dunque, il patto di riscatto stipulato successivamente alla vendita può essere considerato come contratto modificativo della vendita, o perlomeno come un contratto novativo (cioè un accordo con cui si estingue il precedente contratto per sostituirlo con uno aventi titolo e/o contenuto diversi).

Oggetto

Il patto di riscatto può essere applicato alla vendita mobiliare o immobiliare. Oltre al trasferimento della proprietà, si applica inoltre alla vendita di diritti reali diversi dalla proprietà.

In linea di massima la dottrina afferma che il contratto deve avere ad oggetto beni non consumabili, altrimenti sarebbe impossibile effettuare il riscatto. Secondo Bianca, invece, l'istituto può essere applicato anche alla vendita di cose consumabili, solo che in tal caso il contratto dovrà essere inteso nel senso che il compratore dovrà restituire l'equivalente dei beni ricevuti.

Ambito di applicazione