Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuataria, in credito o prestito una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l'altra parte si obbliga a restituire alla scadenza con altrettante cose della stessa specie, qualità o valore. Un mutuo è generalmente utilizzato dal contraente per l'acquisto di beni o servizi: tipico è il mutuo bancario richiesto per la compravendita di beni immobili oppure ristrutturazioni di edifici o quello richiesto da un imprenditore per le sue attività aziendali (es. investimenti in ricerca e sviluppo, ampliamento ecc.). L'erogazione di mutui erogati a garanzia delle esposizioni creditizie implica, in base alla normativa di riferimento, la determinazione del rapporto tra prestito e valore della garanzia ogetto di ipoteca (Loan-to-value, LTV). La valutazione deve seguire le finalità indicate dalla CRR3, introdotte dal Regolamento (UE) 2024/1623, ossia la necessità di stimare il Valore dell’immobile (“Property value”), ovvero il «valore che sarebbe sostenibile per la durata del prestito». In Italia il Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian Property Valuation Standard ha definito i criteri di "Valutazione degli immobili ai fini della concessione del credito garantito da ipoteca" (Capitolo 12).
Storia
Il mutuum nel diritto romano fu una obbligazione re contractae (obbligazione nascente dalla consegna della cosa, o reale) in cui un mutuante trasferiva la proprietà di una quantità di un bene fungibile e consumabile ad un mutuatario, il quale si obbligava con il primo a restituirgli ad una scadenza prefissata uguale quantità delle cose fungibili ricevute e pressappoco della stessa qualità.
Descrizione Si tratta di un contratto reale e può essere sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso (detto anche mutuo feneratizio), che si perfeziona con la consegna al mutuatario. È inoltre un contratto tipico la cui nozione è accolta nell'ordinamento giuridico italiano dall'art. 1813 del Codice Civile. La fattispecie regolata dall'art. 1813 è esclusivamente quella del mutuo inteso quale contratto reale, che si conclude con la consegna del danaro o dei beni fungibili, da non confondersi con i mutui finanziari, che possono validamente concludersi con il mero consenso.
Una tra le figure più diffuse nella prassi è il mutuo immobiliare, concesso per soddisfare esigenze di denaro relative all'acquisto di un bene immobile per compravendita (o, nel caso di fabbricati, anche per costruzione). Il giorno della compravendita, in presenza di acquirente, venditore e funzionario della banca, il notaio pubblica due atti: il rogito che trasferisce la proprietà dell'immobile, e l'atto di mutuo immobiliare fra banca e acquirente, allegando il piano di ammortamento.
Una particolare forma di mutuo immobiliare è il mutuo fondiario: si tratta di un mutuo immobiliare con particolari caratteristiche di durata (superiore a 18 mesi) e rapporto tra somma mutuata e valore della garanzia (non superiore all'80% secondo la legislazione vigente). In applicazione della precedente normativa sul credito fondiario, un mutuo fondiario poteva venir concesso soltanto da alcuni istituti di credito espressamente autorizzati, che svolgevano tale attività in via principale o disponevano al loro interno di una apposita Sezione Autonoma di Credito Fondiario (SACF); in seguito, anche in considerazione della crescente presenza di operatori stranieri sul mercato specifico, tale forma tecnica è stata consentita a tutti gli intermediari finanziari.
In ogni caso, il mercato dei mutui oggettivamente resta pesantemente sbilanciato in favore dei mutuanti (in genere le banche), che propongono i loro prodotti in forma di offerta unilaterale, con scarsissimo margine di negoziabilità da parte del mutuatario in ordine alle condizioni economiche ed alle altre condizioni contrattuali. L'attività di ricerca e mediazione tra banca e cliente viene svolta dal mediatore creditizio. È vero per contro che lo snellimento delle procedure ha consentito la presentazione di una gamma di prodotti di buona articolazione. Essendo contrattualizzato, non è modificabile unilateralmente da una delle parti.
Trattazione matematica Al tempo t=0 viene erogato un mutuo d'importo . Tale somma viene restituita con rate costanti di importo R pagate a partire dal tempo t=1 pertanto se si considera l'anno come unità di misura allora R è la rata annuale (conoscendo la rata mensile basta moltiplicarla per 12).
Indicando con r il tasso di interesse costante con il quale viene calcolato l'interesse su debito residuo si ha che:
Calcolando cioè il mutuo dopo 1 anno si ha:
Calcolando cioè il mutuo dopo 2 anni si ha:
Calcolando cioè il mutuo dopo 3 anni si ha:
Pertanto il mutuo al tempo t sarà:
Posto:
Riscriviamo come:
Poiché avremo che è strettamente crescente e diverge a , quindi quando , ovvero , tale quantità tenderà ad aumentare di anno in anno rendendo impossibile saldare il mutuo. Invece se allora sarà possibile riuscire a saldare l'intero mutuo ad un certo tempo . Volendo calcolare dopo quanto tempo il mutuo si estingue bisogna imporre la condizione:
da cui si ottiene l'equazione esponenziale:
pertanto passando ai logaritmi si ottiene che il tempo in corrispondenza del quale il mutuo si estingue è:
mentre la rata annuale per estinguere il mutuo in un tempo annuale al tasso di interesse r è:
Usando il programma wxMaxima per calcolare la rata mensile di un mutuo di 100.000€ al tasso del 2% in 20 anni si ottiene una rata mensile di 505,88€ :
M_0:100000; t:20*12; r:0.02/12; R: (M_0*r*(1+r)^t) /((1+r)^t-1) ;
(M_0) 100000 (t) 240 (r) 0.001666666666666666 (R) 505.8833350451002
Usando il programma wxMaxima per calcolare gli anni necessari affinché un mutuo di 136.000€ al tasso del 3,5% con una rata mensile di 616€ si estingua, si ottiene un tempo di 30 anni:
M_0:136000; R:616*12; r:0.035; t:log(R/(R-M_0*r))/log(1+r);
(M_0)136000 (R) 7392 (r) 0.035 (t) 30.01777598822768
Volendo infine calcolare il tasso di interesse annuo di un mutuo di 136.000€ con una rata mensile di 616€ per 30 anni, utilizzando wxMaxima si ottengono soluzioni sia reali che complesse ma bisogna considerare soltanto quella reale positiva che risulta uguale ad r=0,035:
M_0:136000; R:616*12; t:30; to_poly_solve([R= (M_0*r*(1+r)^t) /((1+r)^t-1)], [r]);
%union([r=-1.888535594417947],[r=0.0349730024273047],[r=-0.896028170357983*%i-0.9280999599620557],[r=-0.8888109431650352*%i-1.112956586482667],[r=-0.8657146919295419*%i-0.7448171243784433],[r=-0.8445459478845543*%i-1.291928857130876],[r=-0.7988904998481778*%i-0.5704246807439609],[r=-0.7652448516065452*%i-1.457831182844293],[r=-0.6979711584231817*%i-0.4117437679963628],[r=-0.6540353194183626*%i-1.604138386579367],[r=-0.5665737683927865*%i-0.2746913425371878],[r=-0.5152397750397905*%i-1.724120178284734],[r=-0.4090913669433675*%i-0.1636448979862607],[r=-0.3562793044936652*%i-1.812932383015084],[r=-0.2293004835165864*%i-0.07964103298575065],[r=-0.1827369053504073*%i-1.86907185558138],[r=0.1827369053504073*%i-1.86907185558138],[r=0.2293004835165864*%i-0.07964103298575065],[r=0.3562793044936652*%i-1.812932383015084],[r=0.4090913669433675*%i-0.1636448979862607],[r=0.5152397750397905*%i-1.724120178284734],[r=0.5665737683927865*%i-0.2746913425371878],[r=0.6540353194183626*%i-1.604138386579367],[r=0.6979711584231817*%i-0.4117437679963628],[r=0.7652448516065452*%i-1.457831182844293],[r=0.7988904998481778*%i-0.5704246807439609],[r=0.8445459478845543*%i-1.291928857130876],[r=0.8657146919295419*%i-0.7448171243784433],[r=0.8888109431650352*%i-1.112956586482667],[r=0.896028170357983*%i-0.9280999599620557])
Mutuo bancario Il mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo ed è quel prestito erogato da un istituto di credito, solitamente per importi di un certo rilievo, contro la prestazione di una garanzia. Il caso tipico è il mutuo richiesto e concesso per agevolare il mutuatario nell'acquisto di un immobile, ma vi sono anche altri tipi di mutuo, distinti per finalizzazione dell'erogazione: mutuo edilizio, concesso per finanziare la costruzione di un immobile mutuo per ristrutturazione, concesso per finanziare importanti opere di riordino di beni immobiliari mutuo per liquidità, concesso per particolari esigenze di disposizione di ingenti somme di denaro. mutuo chirografario o chirografico, un prestito non vincolato a particolari garanzie, equivale ad un prestito personale se erogato ad un privato, o ad un mutuo a medio termine (pochi anni) se erogato ad una azienda.
Esistono forme di finanziamento agevolato, non necessariamente riferite ad un rapporto di mutuo in senso giuridico, per le quali lo stato o gli enti locali possono prevedere l'applicazione di condizioni favorevoli per consentire l'accesso alla proprietà immobiliare dei nuclei familiari svantaggiati. Queste opportunità sono in genere riferite all'acquisto della prima casa d'abitazione. Le condizioni più frequentemente attinte da queste operazioni riguardano i tassi, la percentuale erogabile sul valore di perizia dell'immobile, la deducibilità degli interessi passivi, i requisiti di reddito richiesti. Talvolta alcuni enti pubblici possono direttamente operare questi finanziamenti (in Italia era ad esempio il caso della Cassa Depositi e Prestiti). Queste forme di finanziamento sono nel parlare comune non di rado confuse nel termine "mutuo", sebbene da un punto di vista giuridico questa denominazione non sia sempre corretta.
Procedure più consuete di erogazione di mutuo immobiliare Il contratto di mutuo, fra tutti i contratti tipici, sviluppa una delle più articolate e complesse fasi preparatorie (precontrattuali). Stante una certa libertà consentita alle parti, la sequenza delle azioni che conducono all'erogazione potrebbe variare da caso a caso, ma la scaletta che più frequentemente si riscontra si può così riassumere: Apertura dell'istruttoria: l'aspirante mutuatario presenta la richiesta di concessione di mutuo, indicando i dati tecnici ed economici necessari al mutuante per la valutazione preliminare della domanda e che riguardano tanto l'aspetto soggettivo (condizioni economiche del richiedente) quanto quello finalistico (scopo della richiesta - es. acquisto di casa); accessoriamente si produce opportuna documentazione (compromesso, atto di provenienza del bene da acquistare, documentazione catastale dello stesso, ecc.) Perizia ed altri accertamenti: il bene presentato a garanzia del credito deve essere esaminato da un perito di fiducia del mutuante, un valutatore immobiliare, il quale deve individuarlo con precisione, descriverne consistenza e caratteristiche giuridiche e tecniche ed indicarne il valore (v. oltre) secondo le tecniche di estimo catastale; a seconda dei casi possono svolgersi altri accertamenti, in ordine a particolari situazioni di fatto e di diritto. Il perito, in genere, è un esperto di estimo catastale e appartiene a una società di servizi o svolge la libera professione. Raramente è dipendente dell'istituto di credito. Chiusura dell'istruttoria: l'istruttoria, a seguito dell'esame delle condizioni economiche e di diritto riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della garanzia proposta, si chiude o con la delibera di concessione oppure con il rifiuto; in quest'ultimo caso, la comunicazione al mutuatario di rigetto della domanda è più frequentemente trasmessa in modo informale e la maggior parte delle istruttorie non andate a buon fine non hanno una chiusura formale. Atto di mutuo: