La valutazione immobiliare è un'attivitàLing e Archer 2010, p.165 e sgg., ove si tratta di appraisal process. che viene svolta dal valutatore abilitato e qualificato che si pone l'obiettivo di determinare, in base ai principi e alle metodiche dell'estimo, il valore patrimoniale dell'immobile, generalmente consistente nel valore di mercato, ovvero nei molteplici differenti valori previsti dalla dottrina estimativa (di trasformazione, complementare, di costo, ecc.), in funzione dello scopo dell'attività valutativa e della tipologia dell'immobile da valutare. Un presupposto, strettamente collegato con il primo, è costituito dalla individuazione delle caratteristiche complessive del bene da stimare sulla base di un audit documentale, ovvero di una due diligence che può riguardare differenti ambiti (urbanistico, tecnico, catastale, ecc.), a seconda dell'incarico ricevuto dal valutatore. L'attività di valutazione si concretizza con la redazione di una perizia di stima nella quale vengono riportati ed illustrati i risultati delle attività del valutatore.
Ove la perizia di stima non sia rispondente a predefiniti standard di valutazione finalizzati a definire il valore del bene in maniera univoca e secondo metodologie replicabili e comprensibili a livello internazionale, si definisce come "expertise", ovvero una stima di fatto ben lontana dagli standard nazionali e internazionali.
Standard di valutazione e valutatore immobiliare La valutazione immobiliare presenta una notevole tradizioneSimonotti M. 2006, p. 80 - Origine della tradizione italiana. di studi accademici, insegnamenti didattici e di pratica applicativa professionale. Essa, tuttavia, ha subito degli ultimi lustri di una notevole evoluzione sulla base delle profonde innovazioni registratesi sia a livello scientifico che normativo.Bambagioni G. 2010, pp. 10-19, Sulle cause e sulle implicazioni dell'evoluzione della dottrina estimativa, QEI - Quaderni di Economia Immobiliare - Periodico semestrale di Tecnoborsa, n. 14/2010. In particolare, a seguito della Direttiva (UE) 17/2014, recepita con il Decreto Legislativo 21 aprile 2016, n.72, che ha modificato il Testo unico bancario di cui al Decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385, mediante l'art. 120-duodecies è stato introdotto il concetto normativo di standard affidabili per la valutazione degli immobili, che di fatto implica l'adozione di metodiche valutative nazionali e internazionali, armonizzate con il quadro normativo di riferimento.
Tra le problematiche generali che hanno influito sull'evoluzione della dottrina possono essere ricompresi due macro ambiti. In primo luogo, la relativa poca trasparenza del mercato immobiliare italiano comportante - sino ad alcuni lustri fa - la difficoltà nel reperire i comparabili [ossia i prezzi risultanti dagli atti di compravedita (ovvero i redditi), associati alle caratteristiche tecniche dell'immobile e alla consistenza superficiaria] necessari per supportare la comparazione con l'immobile oggetto della stima (subject). Il quadro di riferimento è tuttavia cambiato a seguito della norma che ha introdotto il "prezzo-valore", ossia l’art. 1, comma 497 della l. 23 dicembre 2005, n. 266 (finanziaria 2006), oggetto di successive modifiche, che ha favorito la trasparenza dei prezzi nelle compravendite immobiliari.
In secondo luogo la professione è esercitata da una molteplicità di soggetti: professionisti (ingegneri, architetti, geometri, periti edili, agronomi, periti agrari e ancora altri), da Società tra professionisti (Stp) di cui al comma 3, art. 10, legge 12 novembre 2011, n. 183, ed altri operatori.La legge sugli agenti immobiliari, in particolare, l'art. 3, comma 3, della legge 39/1989 specifica che "Agli agenti immobiliari iscritti nell'apposita sezione del ruolo possono essere affidati incarichi di perizie e consulenza tecnica in materia immobiliare da parte di enti pubblici". Tale norma tuttavia non indica l’estimo quale oggetto delle consulenze e, visto che tale ambito rientra nelle attività riservate alle professioni ordinistiche, si può concludere che sia escluso dall’ambito degli agenti immobiliari vista anche la legge europea 2018 che ne ha confermata l’incompatibilità. Figure con livelli di formazione e competenze diverse, che non sempre hanno applicato la moderna dottrina estimativa ancorata agli standard valutativi nazionali e internazionali.
Tuttavia, al fine di accertare e certificare le competenze specialistiche inerenti agli standard estimativi nazionali e internazionali, è stata pubblicata la norma UNI 11558:2014 "Valutatore Immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza". Norma tecnica che ha favorito l'individuazione di figure specializzate, caratterizzate da una formazione continua, certificata da terzi (Organismi di certificazione indipendente accreditati Accredia), sulla base della norma internazionale UNI CEI ENISO/IEC 17024 (relativa agli organismi che eseguono la certificazione delle persone): esse nemmeno avrebbero dovuto essere emanate, poiché la L. 4/2013 riserva a queste i solo ambiti esclusi dalle attività riservate alle professioni ordinistiche, di cui l’estimo fa invece parte. La norma UNI è una norma tecnica e quindi non è fonte legislativa. In alcuni casi sono intervenute leggi finanziarie per variare i regolamenti professionali e le competenze delle varie professioni (peraltro nell’ambito estimativo assai diversificate tra questi). In ambito internazionale, tuttavia, sono correnti standard relativi al settore dall'estimo, recepiti anche in Italia dal 2000, nel Codice delle Valutazioni Immobiliari.
Gli standard valutativi internazionali sono: gli International Valuation Standards (IVS), predisposti dall'International Valuation Standards Council (IVSC), con valenza globale. [Gli IVS sono recepiti nelle Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), USA; (ii) dal manuale della Royal Institution of Chartered Surveyors-RICS; nonché in manuali promossi da numerose associazioni di categoria]. gli European Valuation Standards (EVS), predisposti a cura di The European Group of Valuer's Association.
Gli standard attengono le definizioni tecniche, i criteri valutativi applicabili, la definizione delle basi del valore, gli aspetti legati alla qualificazione dei Valutatori ed alla deontologia professionale, indicazioni metodologiche e applicative.
Standard che hanno avuto ampia diffusione anche in Italia per effetto, in particolare ma non solo, di una stringente regolamentazione bancaria attinente l'erogazione del credito ipotecario, conseguente all'adozione dell'Accordo sui requisiti patrimoniali delle banche (accordo noto come Basilea III, definito dal Comitato di Basilea), nonché per effetto della regolamentazione imposta dall'European Banking Autority (EBA), delle previsioni degli International Accounting Standards. Ad esempio, si ricorda che la definizione di Valore di Mercato è riportata nel Regolamento (UE) 575/2013, conseguentemente è stata recepita in tutta la normativa di settore. Metodiche univoche sono previste, inter alia, anche ai fini della stima degli asset posseduti dai fondi immobiliari (v. Decreto del Ministero dell'economia e delle finanze del 5 marzo 2015, n. 30 (Regolamento attuativo dell'articolo 39 del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 (TUF) e successive modifiche."
Gli standard di valutazione in Italia In Italia, come in altri Paesi dell'UE, sino all'introduzione della Direttiva 2014/17/UE (relativa ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali), non vi erano particolari norme che vincolassero metodiche valutative e valutazioni immobiliari. Con il recepimento in Italia della richiamata Direttiva, mediante modifica del D.lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (Testo unico bancario), è stato introdotto l'art. 120-duodecies che prevede: "1. I finanziatori applicano standard affidabili per la valutazione dei beni immobili [..]; 2. La valutazione è svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, documentata su supporto cartaceo o su altro supporto durevole." Una modifica al Codice di procedura civile ha ridefinito il dispositivo dell'art. 568, prevedendo espressamente: "Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato [...]; Nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima [...]". A questo si aggiungano ulteriori disposizioni regolamentari della Banca d'Italia (in particolare la Circolare 285 che richiama espressamente il concetto di certificazione), dell'Autorità Bancaria Europea (EBA), ad altre norme.
Sulla spinta di quanto esiste negli altri Paesi, a partire dal 2000, anno in cui è stata pubblicata la prima edizione del Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian Property Valuation Standard, si sono sviluppate alcune iniziative importanti che hanno comportato un pieno allineamento delle metodiche nazionali con le best practice internazionali. È tuttavia necessario, per rigore scientifico, distinguere tra standard e manuali applicativi degli standard:
A livello italiano, a decorrere dalla prima edizione del 2000, lo standard è costituito dal: Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian Property Valuation Standard, giunto alla quinta edizione, edito da Tecnoborsa. Il Codice delle Valutazioni Immobiliari copre tutta la teoria e le metodiche estimative, inclusa: (i) la Valutazione economica dei progetti (Studio di fattibilità), (ii) la Valutazione degli immobili a garanzia dei crediti deteriorati (NPL), (iii) le Stime su larga scala (Mass appraisal), (iv) le Misurazioni immobiliari, (v) la Valutazione degli immobili agricoli. Della terza edizione dell'opera è stata elaborata anche una versione integralmente in inglese (pubblicata nel 2006): Italian Property Valuation Standard. L'encomiabile iniziativa recepisce gli International valuation standards (IVS) e le best practices internazionali, che integra ed armonizza con la realtà scientifica ed operativa dell'Italia.
Aggiuntivamente, in quanto norma tecnica UNI, costituisce uno "standard" ancorché parziale poiché focalizzato solo sulla stima del valore di mercato, la Norma UNI 11612:2015 Stima dl valore di mercato degli immobili;
Sono disponibili, inoltre, alcuni manuali applicativi focalizzati su settori specifici: Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia nelle esposizioni creditizie, promosse dall'Associazione Bancaria Italiana, da Tecnoborsa e dai Consigli Nazionali delle professioni tecniche (aggiornate al 2022); le Linee guida, ancorate scientificamente (e allegate) al Codice delle Valutazioni Immobiliari, si rivolgono alle banche nell'ambito della loro specifica attività, le quali sono incoraggiate ad adottarne i dettami; anch'esse sono state modellate sul complesso normativo già descritto, con alcune specificazioni che derivano dal particolare settore finanziario a cui si rivolgono e delle norme legislative che lo regolano; Manuale operativo delle stime immobiliari (MOSI), aggiornato al 2011, redatto per finalità proprie della Agenzia del territorio, confluita nell'Agenzia delle entrate. In precedenza, erano vigenti anche le seguenti norme tecniche: Norma UNI 10839-1:1999: Programma di intervento e progettazione in edilizia - Qualificazione e controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed economica - Criteri generali e terminologia (entrata in vigore il 31 ottobre 1999); inquadra la qualificazione e il controllo della valutazione estimativa, finanziaria ed economica all'interno della qualificazione e del controllo del progetto edilizio;