Il termine bolla immobiliare irlandese indica il significativo incremento dei prezzi dei beni immobili avvenuto in Irlanda dalla fine degli anni novanta fino al 2007, in un periodo noto come tigre celtica. Come accaduto in alcuni stati occidentali europei, la bolla speculativa raggiunse il suo picco nel 2006, con una combinazione di aumento speculativo delle costruzioni ed un innalzamento rapido dei prezzi, si stabilizzò nel 2007 e, successivamente, esplose alla fine del 2008. Dal secondo trimestre del 2010, i prezzi delle case in Irlanda sono crollati del 35% rispetto allo stesso periodo del 2007, mentre il numero dei mutui concessi è crollato del 73%.
La caduta dei prezzi delle proprietà domestiche e commerciali contribuì alla crisi bancaria irlandese e, al febbraio 2013, i prezzi continuano a diminuire. Il prezzo degli edifici a Dublino è ora inferiore del 56% rispetto al picco, mentre il prezzo degli appartamenti è calato di oltre il 62%.
I prezzi delle case sono ritornati ai livelli precedenti al 2000. La concessione di mutui ipotecari è calata ai livelli del 1971. Al dicembre 2012, più del 28% dei mutui mostra un ritardo nei pagamenti o è stato rinegoziato; tale percentuale è pari al 18% per i finanziamenti a scopo commerciale e per locazione. Alla fine del marzo 2013, le morosità hanno continuato a crescere.
Gli anni della bolla immobiliare
Contesto Dal 1991 al 2001, il PIL della Repubblica di Irlanda crebbe in media del 7%, con una significativa crescita nella forza lavoro. Dal 1990 al 2000 il Prodotto Nazionale Lordo pro-capite crebbe del 58%, assestandosi sopra alla media dell'Unione Europea.Irish Economy: Sustainable growth dependent on foreign firms since 1990 – website article, 22 December 2012 Il tasso di crescita negli affitti delle abitazioni tra 2003 e 2007 era tra i più alti dell'area Euro, e le banche tedesche risultavano esposte per oltre 208 miliardi di dollari verso l'Irlanda. Questi fattori portarono ad una crescita dei prezzi delle case del 17% solo tra maggio 2000 e maggio 2001..
Nell'Agosto del 2000 un rapporto del Fondo Monetario Internazionale denunciò che i prezzi delle proprietà irlandesi erano quasi certamente destinati al collasso nel medio termine, dato che "nessun Paese industrializzato degli ultimi venti anni ha sperimentato un incremento dei prezzi simile a quello irlandese senza subirne il successivo crollo". Dal 2000, circa 75.000 nuove unità abitative venivano costruite ogni anno, come indicato in dettaglio dal Ministero Irlandese per l'Ambiente, le Comunità ed il Governo Locale, con autorizzazioni tali che, al 2005, erano stati allocati terreni sufficienti per ospitare 460.000 nuove abitazioni, mentre i numeri relativi alla densità abitativa continuavano a crescere ogni anno. I prezzi delle abitazioni crebbero fino a raddoppiare tra 2000 e 2006, con incentivi fiscali che rappresentarono un significativo volano per questo incremento, con non poche critiche rivolte al parlamento per queste politiche. Nel 2004, un rapporto indipendente commissionato dal Ministero per l'Ambiente stimò che il 12% della forza lavoro fosse impiegata direttamente nell'industria edile.
I tassi di interesse fissati dalla Banca Centrale Europea sono determinati principalmente dall'obiettivo di mantenere bassa l'inflazione all'interno dell'Eurozona. Alcuni osservatori denunciano come questi obiettivi siano eccessivamente limitanti e possano portare a scelte non adeguate a Paesi con livelli record di occupazione, prezzi delle abitazioni in aumento ed elevate spese da parte dei consumatori.
Altri fattori scatenanti
Aumento della prosperità Dal 1994, l'economia irlandese beneficiò di significativi investimenti da parte delle multinazionali. Gli standard educativi irlandesi erano percepiti come alti rispetto ad altre nazioni di lingua inglese. I miglioramenti nell'area dell'educazione tecnica giocarono un ruolo significativo nella formazione della forza-lavoro irlandese. La combinazione di elevati standard educazionali ed un alto livello di capitalizzazione nei progetti di investimento portò ad un considerevole aumento nella produttività lavorativa e nell'economia nel suo insieme. Questo portò ad un generale aumento degli stipendi nel settore del commercio.
Appartenenza all'Eurozona e politiche sui tassi della BCE L'Irlanda partecipò al lancio iniziale dell'Euro il 1º gennaio 1999, in accordo con il Trattato di Maastricht, delegando il controllo della propria politica monetaria alla Banca Centrale Europea, come previsto dal Trattato di Amsterdam del 1998. L'Euro contribuì al tasso di investimenti rilevato dopo il 1998 in Paesi che in precedenza avevano una valuta "debole" attraverso la creazione di mercati finanziari più integrati, benché vi fossero scarse evidenze a dimostrare che l'introduzione dell'Euro abbia migliorato l'efficienza nella ripartizione dei capitali..
L'introduzione della valuta comune, in un contesto in cui i tassi di interesse della BCE risultavano inferiori di quanto sarebbero stati i tassi di interesse nazionali se l'Irlanda non fosse entrata nell'Euro, fece sì che chi i soggetti interessati ad acquistare delle proprietà furono incoraggiati a chiedere in prestito somme di denaro sempre maggiori. Mentre i prezzi continuavano a salire, le istituzioni finanziarie offrivano mutui al 100% del valore della proprietà. I giornali pubblicizzavano la vendita degli immobili invitando i lettori ad unirsi alla scalata immobiliare, presentando l'acquisto delle proprietà come una scommessa a senso unico. Col tempo, il peso dei debiti per mutui immobiliari raggiunse proporzioni tali da sollevare la preoccupazione del Governo irlandese e dell'economia. Il costo crescente delle proprietà ed il bisogno di richiedere finanziamenti per acquistare immobili in Irlanda aveva portato ad un significativo aumento del debito nel settore privato. Questo sollevò la preoccupazione anche della Banca Centrale Irlandese, che emanò diversi ammonimenti nel tentativo di condizionare il comportamento dei consumatori. L'inflazione in Irlanda era la più alta dell'eurozona.
L'impatto della crescita dei prezzi Un effetto collaterale della sopravvalutazione delle aree urbane fu una lenta migrazione verso le aree rurali periferiche per vivere in abitazioni dai costi inferiori. Questo avvenne su scala significativa nella zona di Dublino, nelle contee di Wicklow, Meath, Louth e Carlow. Questo portò ad una pressione strutturale sui villaggi rurali e sulle città provinciali, visto che lo sviluppo residenziale andò più veloce dello sviluppo delle infrastrutture e dei servizi per una popolazione in rapida crescita.
Ruolo dei media Nel giugno del 2007 il giornalista Brendan O'Connor dell'Irish Independent spronò la gente ad acquistare immobili, anche se la bolla si stava chiaramente sgonfiando. Nell'Aprile del 2011, il giornalista Vincent Browne ammise che i media irlandesi avevano giocato un ruolo fondamentale nel fomentare la frenesia di acquisti legata alla bolla immobiliare.
Previsioni del crollo Nel febbraio 2000, William Slattery (allora vice-direttore della Vigilanza Bancaria nella Banca Centrale Irlandese) predisse che un crollo dei prezzi del 30-50% sarebbe stato possibile, in assenza di una flessione nell'esagerata crescita del credito. Il Fondo Monetario Internazionale affermò nel 2000 che nessuna nazione industrializzata degli ultimi 20 anni avesse sperimentato una simile crescita nei prezzi senza subire un crollo successivo. Lo stesso FMI, nel 2003, affermò che le proprietà residenziali irlandesi erano sopravvalutate. L'Economist sostenne nel 2005 che un'importante bolla era presente nel mercato irlandese. L'indipendente Istituto di Ricerca Economica e Sociale irlandese affermò l'esistenza probabile di una simile bolla. L'OCSE ed alcuni esponenti della Banca Centrale Irlandese convennero, nel novembre 2005, che le proprietà immobiliare irlandesi erano sopravvalutate del 15%. Tuttavia, tale notizia fu diffusa presso il grande pubblico dal solo The Irish Times poco tempo dopo. La Banca Centrale negò che tale informazione fosse stata tenuta riservata per evitare di scatenare il crollo, e, nell'Aprile 2006, affermò che il boom immobiliare fosse "insostenibile" e che costituisse un "rischio significativo" per l'economia. Molti economisti pensano che i prezzi delle proprietà fossero insostenibili perché i rendimenti degli affitti erano scesi sotto alla soglia di rischio sostenibile del 3,5% offerta dai bond governativi. Il 18 aprile 2007 L'Istituto di Ricerca Economica e Sociale emise un comunicato, alla luce di un documentario della RTÉ, in cui si affermava che le uniche attività economiche in cui vi fosse sicurezza fossero la manifattura delle sigarette e le pompe funebri. Molte agenzie immobiliari e banche continuarono ad offrire e promuovere mutui al 100% del valore anche in tempi recenti.
La flessione La domanda di proprietà immobiliari crollò all'inizio del 2007, portando ad una discesa dei prezzi, nel marzo dello stesso anno, dello 0,6%, diventato 0,8 ad aprile. Questo portò all'aspettativa di una diminuzione dei prezzi su base trimestrale per la prima volta dal 1994. Le abitazioni della fascia dei pendolari della Greater Dublin scesero per primi, a causa della combinazione tra l'aumentata disponibilità abitativa nell'area urbana di Dublino, l'incremento dei tassi di interesse e le continue deficienze infrastrutturali nelle comunità rurali. I prezzi nelle aree urbane principali rimasero statici, benché la domanda subisse una flessione percettibile. Un significante numero di nuove costruzioni sono tuttora disabitate. Commentatori economici hanno fornito la cifra di circa 230.000 abitazioni sfitte, di cui circa 115.000 (il 50%) potrebbero essere costituite da seconde case per le vacanze. Tali dati sono desumibili dai numeri forniti dall'Agenzia per l'Elettricità irlandese (che fornisce informazioni sul numero di nuove abitazioni connesse alla rete elettrica nazionale), e dalle statistiche fornite dalle autorità locali, dal Ministero dell'Ambiente e dall'Ufficio Centrale di Statistica irlandese. Articoli di giornale fornirono prove aneddotiche del declino delle valutazioni tra i prezzi delle offerte e i prezzi delle compravendite sin dall'Ottobre 2006. Il calo dei prezzi degli immobili è stato monitorato dall'osservatorio dei prezzi dell'Istituto di Ricerca Economica e Sociale (Economic and Social Research Institute), che fa iniziare il crollo dei prezzi dal secondo trimestre del 2007. Il livello occupazionale nel settore edile crollò di conseguenza, secondo i dati statistici del maggio 2007.
Furono inoltre riportati casi di frodi sui mutui in cui i Clienti sovrastimarono le proprie entrate per essere in grado di ottenere prestiti maggiori. Vi fu la preoccupazione che queste persone "potessero indebitarsi seriamente nel caso di una crisi immobiliare come quella inglese della fine degli anni ottanta" Una simile esperienza ha portato alla crisi dei mutui sub-prime negli Stati Uniti. Nel dicembre 2006, la televisione di stato irlandese RTÉ trasmise in prima serata un documentario di indagine che svelò come i dati finanziari dei potenziali Clienti fossero venduti irregolarmente ai banditori delle aste immobiliari. Tali informazioni avrebbero consentito ai banditori di massimizzare i prezzi da sottoporre ai potenziali acquirenti. Tale problematica, e tutte le implicazioni del caso, sono attualmente sotto indagine da parte dell'ufficio per la protezione dei dati personali.