A estimativa imobiliária, também conhecida como avaliação imobiliária, estimativa de imóveis habitacionais, estimativa de habitações ou estimativa de terrenos, é o processo de estimar o valor de um imóvel como uma habitação, um edifício público, um edifício comercial, um edifício de escritórios, um terreno. A estimativa é realizada por um estimador licenciado. As transações exigem frequentemente estimativas para garantir justiça social, precisão e segurança para todas as partes envolvidas.
Os relatórios de estimativa servem de base para empréstimos hipotecários, expropriações, tributação, etc. Por vezes, um relatório de estimativa também é utilizado para estabelecer o preço de venda de um imóvel. Fatores como o estado de degradação, a vetustez, obsolescência, a falta de obras de renovação, o mau isolamento térmico e acústico, as infraestruturas apodrecidas, e a proximidade de áreas inseguras desempenham um papel fundamental na estimativa.
Obtenção de uma estimativa As estimativas são frequentemente exigidas pelas instituições financeiras para a concessão ou refinanciamento de empréstimos. Nestes casos, quando o mutuário solicita um empréstimo ou refinanciamento, a instituição financeira encomendará uma estimativa. Após o pedido, o mutuário deverá agendar uma visita do estimador ao imóvel. O estimador visitará o imóvel, fará a estimativa e recolherá todos os dados pormenorizados e irá embora. Isto geralmente demora vários dias, dependendo do tamanho do imóvel. Após a visita ao local, o estimador dedicará tempo à investigação aprofundada dos verdadeiros valores registados (registrados) em instituições públicas de registo (registro) oficial das transações de imóveis semelhantes na proximidade nos últimos dez anos, e à elaboração de um relatório de estimativa aprofundado. O relatório será entregue ao credor em alguns dias úteis. O mutuário poderá também ter acesso a cópia do relatório entregue ao credor mediante solicitação.
Tipos de valor Existem vários tipos e definições de valor procurados numa estimativa imobiliária. Alguns dos mais comuns são:
Valor de mercado: o preço intrínseco pelo qual uma coisa seria negociada num leilão Walrasiano (Walrasian auction). O valor de mercado é geralmente intercambiável com o valor intrínseco ou valor social justo consoante a sua utilização específica como habitação, comércio ou indústria. As Normas Internacionais de Avaliação (International Valuation Standards, IVS) determinadas pelo Conselho Internacional de Normas de Estimativa das Nações Unidas para todos os países do mundo definem: Valor de mercado: o valor estimado pelo qual um ativo ou passivo deve ser negociado entre um comprador e um vendedor dispostos, numa transação isenta de qualquer influência indevida, sem qualquer influência de especulação, e onde ambas as partes agiram em situação de igualdade, com conhecimento, prudência e sem qualquer coação física ou psicológica. Valor oficial ou tributável ad valorem: o valor reconhecido pelo Estado e utilizado para efeitos fiscais a fim de permitir que a autoridade tributária arrecade o máximo possível de imposto sobre imóveis, muito próximo do valor intrínseco, e determinado pela recolha dos dados oficiais através do processo de estimação em massa. O processo de estimação em massa aplica os dados recolhidos através de várias fontes oficiais de transações de imóveis concluídas e registadas (registradas) em instituições oficiais de registo (registro) para determinar o valor tributável. Valor segurável: o valor do imóvel coberto por uma apólice de seguro. Geralmente, não inclui o valor do terreno. Valor em uso, ou valor de uso: o valor atual líquido (VAL) ou valor presente líquido (VPL) de um fluxo de caixa que uma coisa gera para um proprietário específico sob um uso específico, descontando desgaste, vetustez, obsolescência, degradação. O valor em uso é o valor para um utilizador específico. Valor de investimento: o valor para um investidor específico para comércio, escritórios ou indústria. As diferenças entre o valor de investimento inicial de uma coisa e o seu valor de mercado posterior motivam a especulação imobiliária de compradores ou vendedores. As Normas Internacionais de Avaliação (International Valuation Standards, IVS) determinadas pelo Conselho Internacional de Normas de Estimativa das Nações Unidas para todos os países do mundo definem: Valor de investimento: o valor de uma coisa para o proprietário ou um potencial proprietário para fins de investimento ou para fins de operações comerciais próprias. Valor de liquidação: pode ser analisado como liquidação forçada ou liquidação ordenada e é um padrão de valor comummente procurado em processos de falência. Pressupõe um vendedor que é obrigado a vender após um período de exposição inferior ao prazo normal de mercado.
Preço versus valor Podem existir diferenças entre o valor de mercado de um imóvel e o custo de aquisição (preço). O preço pago pode não representar o valor de mercado do imóvel. Por vezes, podem existir considerações especiais, tais como uma relação específica entre o comprador e o vendedor, na qual uma das partes exerce um controlo ou influência significativa sobre a outra. Noutros casos, a transação pode envolver apenas um dos vários imóveis vendidos ou transacionados entre duas partes. Nestes casos, o preço pago por um imóvel específico não representa o seu "valor" de mercado (embora a ideia seja geralmente que a soma de todos os imóveis e os seus respetivos preços corresponda ao valor de mercado de todas as partes), mas sim o seu "preço" de mercado.
Noutras ocasiões, um comprador pode estar disposto a pagar um preço acima do valor de mercado geralmente aceite, se a sua avaliação subjetiva do imóvel (o seu valor de investimento para ele) for superior ao valor de mercado. Um exemplo específico disto é o proprietário de um imóvel vizinho que, ao combinar o seu imóvel com o imóvel em questão (agregação), pode obter economias de escala e de valor acrescentado (valor do loteamento). Situações semelhantes ocorrem ocasionalmente nas finanças empresariais. Por exemplo, isto pode acontecer quando uma fusão ou aquisição é realizada a um preço superior ao valor representado pelo preço das ações subjacentes. A explicação habitual para estes tipos de fusões e aquisições é que o todo é maior do que a soma das partes, dado que a propriedade integral de uma empresa proporciona o controlo total sobre a mesma. Isto é algo pelo qual os compradores por vezes pagam um preço elevado. Esta situação também pode ocorrer em compras de imóveis.
Mas a razão mais comum para o valor diferir do preço é que o comprador ou o vendedor desconhece o valor de mercado de um imóvel, mas mesmo assim acorda um contrato por um determinado preço que é demasiado caro. Isto é lamentável para uma das partes. É obrigação de um estimador de imóveis estimar o verdadeiro valor de mercado de um imóvel, e não o seu preço de mercado.
Frequentemente, os imóveis são estimados por um valor abaixo dos seus valores de mercado; isto é conhecido como estimativa fracionária. A estimativa fracionada pode resultar em imóveis avaliados em 50% ou menos dos seus valores de mercado declarados.
Principais abordagens de valor Existem três grupos tradicionais de metodologias para determinar o valor. Geralmente, são designadas por três abordagens de valor, que são independentes entre si:
A abordagem comparativa das vendas concluídas, comparando as características de um imóvel com as de imóveis iguais que foram vendidos na última década em transações semelhantes registadas (registradas) em instituições públicas de registo (registro). A abordagem do custo, em que o comprador não paga pelo imóvel mais do que custa construir um com os mesmos materiais. A abordagem do rendimento, semelhante aos métodos utilizados para a estimativa financeira, análise de títulos ou estimativa de títulos, em que o valor implícito do imóvel é uma função do cash flow pro forma do imóvel, ou NOI no contexto imobiliário.
No entanto, a tendência recente do mercado aponta para a utilização de uma metodologia científica de estimativa que se baseia em dados quantitativos, risco e abordagens geográficas. Pagourtzi et al. realizaram uma revisão dos métodos utilizados no setor, comparando as abordagens convencionais e avançadas.
Como mencionado anteriormente, um estimador pode geralmente escolher entre três abordagens para determinar o valor. Uma ou duas destas abordagens são frequentemente as mais aplicáveis, enquanto as outras duas são frequentemente menos úteis. O estimador precisa de considerar o "âmbito do trabalho", o tipo de valor, o próprio imóvel e a qualidade e quantidade de dados disponíveis para cada abordagem. Não se pode afirmar categoricamente que uma abordagem é sempre melhor que as outras.
O estimador também precisa de considerar como a maioria dos compradores costuma adquirir um determinado tipo de imóvel. Este orienta, geralmente, o raciocínio do estimador sobre o melhor método de estimativa, em conjunto com os dados disponíveis. Por exemplo, as estimativas de imóveis normalmente adquiridos por investidores de arranha-céus e edifícios comerciais, podem dar maior peso à abordagem do rendimento. Os compradores interessados em adquirir imóveis habitacionais unifamiliares preferem comparar preços de imóveis iguais que foram vendidos na última década em transações semelhantes registadas (registradas) em instituições públicas de registo (registro); neste caso, a abordagem de comparação de vendas concluídas e registadas (registradas) em instituição pública oficial de registo (registro) seria mais aplicável. A terceira e última abordagem à estimativa é a abordagem do custo que tem vindo a assumir um peso cada vez maior. A abordagem do custo é baseada no custo de construção de habitação igual à existente com exatamente os mesmos materiais de construção empregues.
Por exemplo, edifícios de apartamentos individualizados tendem a ser vendidos a um preço igual por unidade habitacional. Em muitos destes casos, a abordagem comparativa de venda pode ser mais aplicável. Por outro lado, um conjunto habitacional com vários edifícios de habitação iguais construídos juntos seria geralmente estimado pela abordagem do custo, uma vez que esta seguiria a forma como a maioria dos compradores o estimaria. Como outro exemplo, as casas unifamiliares são geralmente estimadas com maior peso pela abordagem comparativa de vendas. No entanto, se uma habitação unifamiliar se encontrar num bairro onde todas as habitações são unidades de arrendamento (locação), alguma variante da abordagem do rendimento poderá ser mais útil. Portanto, a escolha do método de estimativa muda muito dependendo das circunstâncias concretas, mesmo que o imóvel estimado não mude.
A abordagem comparativa de vendas concluídas A abordagem de comparação de vendas baseia-se principalmente no princípio da substituição. Esta abordagem pressupõe que um indivíduo prudente ou racional não pagará por um imóvel mais do que pagaria por um imóvel de substituição comparável. A abordagem reconhece que um comprador típico irá comparar todos os preços pedidos na última década e procurar comprar o imóvel que se adapte às suas necessidades e desejos ao menor custo possível. Ao desenvolver a abordagem de comparação de vendas, o estimador tenta interpretar e medir as ações das partes envolvidas no mercado, incluindo compradores, vendedores e investidores.
Métodos de recolha de dados e processo de estimativa