A Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), mais conhecida como Freddie Mac, é uma empresa de capital aberto patrocinada pelo governo dos Estados Unidos, com sede em McLean (Virgínia). A FHLMC foi criada em 1970 para ampliar o mercado secundário de hipotecas nos Estados Unidos. Com sua empresa-irmã, a Federal National Mortgage Association, ou Fannie Mae, a Freddie Mac compra hipotecas, reúne os empréstimos em carteiras e os vende no mercado aberto a investidores privados na forma de títulos garantidos por hipotecas, conhecidos pela sigla inglesa MBS. Esse mercado secundário aumenta a quantidade de recursos disponíveis para o crédito hipotecário e para a compra de novas moradias. O nome "Freddie Mac" nasceu de uma forma pronunciável da sigla FHLMC, derivada do nome completo da empresa, e acabou adotado oficialmente.
Em 7 de setembro de 2008, James B. Lockhart III, diretor da Federal Housing Finance Agency (FHFA), anunciou que havia colocado Fannie Mae e Freddie Mac sob intervenção da agência. A medida foi chamada de "uma das mais amplas intervenções governamentais nos mercados financeiros privados em décadas". No início da intervenção, o Departamento do Tesouro dos Estados Unidos havia se comprometido a adquirir US$ 1 bilhão em ações preferenciais seniores da Freddie Mac, com remuneração de 10% ao ano, e o investimento total poderia chegar a US$ 100 bilhões. As ações da Freddie Mac, porém, caíram para cerca de US$ 1 em 8 de setembro de 2008 e recuaram mais 50% em 16 de junho de 2010, quando foram retiradas da Bolsa de Valores de Nova Iorque por ficarem abaixo do preço mínimo exigido. Em 2008, o rendimento dos títulos do Tesouro dos Estados Unidos subiu diante da expectativa de aumento da dívida federal. O mercado imobiliário e a economia se recuperaram nos anos seguintes, e a Freddie Mac voltou a registrar lucro.
260px|direita|Maiores empresas dos Estados Unidos por ativos totais
Na lista Fortune 500 de 2023, a Freddie Mac ocupou a 45.ª posição entre as maiores empresas dos Estados Unidos por receita e tinha US$ 3,208 trilhões em ativos sob gestão.
História De 1938 a 1968, a Federal National Mortgage Association, ou Fannie Mae, era a única instituição que comprava hipotecas de instituições depositárias, sobretudo associações de poupança e empréstimo. Esse arranjo estimulava a concessão de crédito hipotecário e, na prática, colocava o valor das hipotecas sob proteção do governo dos Estados Unidos. Em 1968, a Fannie Mae foi dividida em uma empresa privada e uma instituição financiada pelo poder público. A empresa privada manteve o nome Fannie Mae, e sua autorização legal continuou permitindo a compra de hipotecas de associações de poupança e empréstimo e de outras instituições depositárias, mas sem uma garantia explícita do governo para o valor desses empréstimos. A instituição financiada pelo poder público recebeu o nome Government National Mortgage Association, ou Ginnie Mae, e passou a garantir explicitamente o pagamento de títulos lastreados em hipotecas concedidas a funcionários do governo ou veteranos. As próprias hipotecas também eram garantidas por outros órgãos governamentais.
Para criar concorrência para a recém-privatizada Fannie Mae e aumentar os recursos disponíveis para financiar hipotecas e a compra da casa própria, o Congresso criou a Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac, como empresa privada por meio do Emergency Home Finance Act of 1970. A autorização legal da Freddie Mac era, em essência, igual à nova autorização privada da Fannie Mae. A empresa deveria ampliar o mercado secundário de hipotecas e de títulos garantidos por hipotecas comprando empréstimos concedidos por associações de poupança e empréstimo e outras instituições depositárias. No começo, a Freddie Mac pertencia aos doze Federal Home Loan Banks e era administrada pelo Federal Home Loan Bank Board.
Em 1989, o Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act of 1989, conhecido pela sigla FIRREA, reviu e padronizou a regulamentação da Fannie Mae e da Freddie Mac. A lei também rompeu os vínculos da Freddie Mac com o Federal Home Loan Bank System. O Federal Home Loan Bank Board foi extinto e substituído por órgãos separados. A Freddie Mac passou a ter um conselho de administração com 18 integrantes, sob supervisão do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos (HUD). Em separado, foi criado o Federal Housing Finance Board como agência independente no lugar do FHLBB, encarregada de supervisionar os doze Federal Home Loan Banks, também chamados de bancos distritais.
Em 1995, a Freddie Mac começou a receber crédito nas metas de habitação acessível pela compra de títulos subprime. Em 2004, o HUD avaliou que a empresa estava atrás das metas e deveria "fazer mais".
A Freddie Mac foi colocada sob intervenção do governo federal dos Estados Unidos em 7 de setembro de 2008.
Negócios A principal fonte de receita da Freddie Mac é a taxa de garantia cobrada sobre empréstimos que a empresa compra e securitiza em títulos garantidos por hipotecas. Os investidores que compram esses títulos aceitam que a Freddie Mac retenha a taxa em troca de assumir o risco de crédito. Na prática, a Freddie Mac garante o pagamento do principal e dos juros do empréstimo subjacente mesmo se o mutuário deixar de pagar. Essa garantia financeira torna os títulos da Freddie Mac atraentes para investidores e, como outros títulos hipotecários de agências, permite que sejam negociados no mercado chamado to-be-announced, ou TBA.Lemke, Lins e Picard, Mortgage-Backed Securities, capítulos 2 e 4, Thomson West, edição de 2013.
Empréstimos conformes As empresas patrocinadas pelo governo só podem comprar empréstimos que atendam aos limites e critérios federais, conhecidos como conforming loans. Isso reduz a procura no mercado secundário por empréstimos que não se enquadram nesses padrões. Como há menos compradores concorrentes, um empréstimo não conforme costuma ser mais difícil de vender e tende a custar mais ao consumidor, em geral de 0,25 a 0,5 ponto percentual a mais, podendo superar essa faixa conforme as condições do mercado de crédito. O Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO), incorporado à FHFA, definia anualmente o limite de valor desses empréstimos com base na variação do preço médio das casas entre outubro de um ano e outubro do seguinte. Hipotecas acima desse teto são chamadas de jumbo loans. O limite é 50% maior em áreas de alto custo, entre elas Alasca, Havaí, Guam e Ilhas Virgens Americanas, e também aumenta progressivamente para imóveis de duas a quatro unidades. Esses limites receberam alterações temporárias durante a crise imobiliária.
Garantias e subsídios
Ausência de garantia governamental explícita A FHLMC declara que "os títulos, inclusive quaisquer juros, não são garantidos pelos Estados Unidos nem constituem dívidas ou obrigações dos Estados Unidos, de qualquer agência ou de qualquer órgão do país, exceto a própria Freddie Mac". Pelos termos desses títulos, a obrigação de reembolso pertence à Freddie Mac e não é uma garantia explícita do governo federal. Essa distinção consta da legislação que autoriza as empresas patrocinadas pelo governo, dos próprios títulos e das comunicações públicas da empresa.
Garantias presumidas Durante muitos anos, investidores trataram os títulos da FHLMC como se houvesse uma garantia federal implícita e esperavam que o governo evitasse um calote de grandes proporções. Vernon L. Smith, laureado com o Nobel de Economia de 2002, chamou FHLMC e FNMA de "agências implicitamente respaldadas pelos contribuintes".Vernon L. Smith, "The Clinton Housing Bubble", The Wall Street Journal, 18 de dezembro de 2007, p. A20. The Economist usou a expressão "garantia governamental implícita" ao tratar da FHLMC e da FNMA.The Economist, "Fannie and Freddie ride again", 5 de julho de 2007.
Dan L. Crippen, então diretor do Congressional Budget Office (CBO), afirmou em depoimento ao Congresso em 2001 que "a dívida e os títulos garantidos por hipotecas das GSEs têm mais valor para os investidores do que títulos privados semelhantes por causa da percepção de uma garantia governamental".
Subsídios e apoio federal Antes da intervenção de 2008, a Freddie Mac não recebia dotações federais para pagamentos diretos ou subsídios de garantia. A condição de empresa patrocinada pelo governo, porém, reduzia seus custos de captação. Em 1996, o CBO estimou esse benefício para Fannie Mae e Freddie Mac em US$ 6,5 bilhões por ano. Cerca de US$ 4,4 bilhões chegavam aos mutuários na forma de juros hipotecários menores, enquanto aproximadamente US$ 2 bilhões eram retidos pelas duas empresas.
Desde 2008, o Tesouro dos Estados Unidos fornece apoio financeiro à Freddie Mac e à Fannie Mae por meio dos Senior Preferred Stock Purchase Agreements, firmados em 7 de setembro daquele ano e alterados em ocasiões posteriores. Os acordos continuam em vigor enquanto as empresas permanecem sob intervenção da FHFA. Em 2 de janeiro de 2025, o Tesouro e a FHFA modificaram novamente os acordos. As mudanças restauraram o direito do Tesouro de consentir com uma eventual saída da intervenção e mantiveram as exigências de capital aplicáveis às duas empresas. O CBO trata as garantias hipotecárias de Fannie Mae e Freddie Mac como compromissos governamentais enquanto as empresas estiverem sob intervenção. Em sua estimativa para 2026, o órgão projetou US$ 1,1 trilhão em novas garantias das duas empresas.
Crise hipotecária a partir do fim de 2007 À medida que os originadores de hipotecas passaram a distribuir uma parcela crescente de seus empréstimos por meio de títulos garantidos por hipotecas emitidos por instituições privadas, as empresas patrocinadas pelo governo perderam parte da capacidade de acompanhar e controlar esses originadores. A disputa entre as GSEs e os securitizadores privados pelos empréstimos reduziu ainda mais o poder das GSEs e fortaleceu os originadores. A combinação enfraqueceu os padrões de concessão de crédito e foi um dos principais fatores da crise financeira.
Os bancos de investimento que faziam a securitização aceitavam com mais facilidade empréstimos arriscados porque, em geral, retinham pouco do risco. As GSEs garantiam o desempenho de seus títulos hipotecários. Os securitizadores privados normalmente não faziam o mesmo e podiam conservar apenas uma pequena parcela do risco. A Freddie Mac também estava sujeita a critérios de concessão que restringiam suas compras aos empréstimos conformes, com limites para a relação entre dívida e renda, para a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel e para outros indicadores.
Entre 2001 e 2003, as instituições financeiras registraram lucros elevados durante uma onda de refinanciamentos impulsionada por taxas de juros historicamente baixas. Quando as taxas subiram, essas instituições procuraram preservar os níveis de lucro migrando para hipotecas de maior risco e para a distribuição privada de títulos hipotecários. Como os ganhos dependiam do volume, manter a receita exigia ampliar o conjunto de mutuários por meio de critérios de concessão menos rígidos e de novos produtos que as GSEs, de início, não securitizavam. A mudança da securitização feita pelas GSEs para a securitização por emissores privados, conhecida pela sigla inglesa PLS, veio acompanhada de outra mudança. Hipotecas tradicionais, amortizáveis e de taxa fixa deram lugar a produtos não tradicionais, estruturalmente mais arriscados, sem amortização e com taxa ajustável, ao mesmo tempo em que os padrões de análise de crédito hipotecário se deterioravam. O crescimento da PLS pressionou as GSEs a afrouxar seus próprios critérios para recuperar participação de mercado e atender aos acionistas privados. A FHA e a Ginnie Mae, inteiramente públicas, mantiveram seus padrões e perderam participação de mercado.