O contrato de corretagem é um negócio jurídico bilateral, de natureza contratual, pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a agenciar negócios para outra, ou fornecer-lhe informações para a celebração do contrato. Dito de outra forma, o corretor põe um contratante em contato com pessoas para a celebração de algum contrato. As partes do contrato são, de um lado, o corretor, que se obriga a obter um ou mais negócios para a outra, que, por sua vez, é chamada de cliente, comitente, incumbente ou dono do negócio. Diferentemente do mero mediador, o corretor age com parcialidade.
O corretor faz comunicações de conhecimento aos clientes. Quando percebe que houve acordo entre ambos, comunica aquilo que já ocorreu – isto é, o acordo.
A corretagem dispensa o contato corporal, pois as duas vontades vão diretamente ao corretor. Ele é o instrumento social para abstrair e dispensar a corporalidade dos contratos.O contrato está regulado nos arts. 722 a 729 do Código Civil de 2002.
Remuneração variável
Além das comissões padrão, muitos corretores têm a oportunidade de receber remunerações variáveis através de bonificações e premiações por desempenho. Essas bonificações podem ser oferecidas por imobiliárias ou empresas do setor como forma de incentivar os corretores a atingirem metas específicas. Por exemplo, se um corretor conseguir fechar um número determinado de vendas em um período específico, pode receber uma bonificação adicional que complementa sua comissão.
História
A regulação do contrato de corretagem ou mediação é inovação do Código Civil de 2002, especialmente no que diz respeito às obrigações do corretor e à sua remuneração. As diversas leis especiais, que regulam a atividade de mediação em áreas específicas (subtipos contratuais) seguem plenamente em vigor. No entanto, alguns autores indicam que o contrato de corretagem já era previsto no velho Código Comercial de 1850, art. 45 e ss. À época, exigia-se que o corretor fosse comerciante com matrícula, de forma que, se não fosse inscrito, não poderia cobrar a remuneração pela sua atividade. Também já era amplíssima a possibilidade de utilização da corretagem no Código Comercial, pois se permitia a intervenção do corretor em todos os contratos comerciais. Apesar disso, a doutrina da época reconhecia que nem sempre a corretagem era ato de comércio.
Já há muitos séculos, a corretagem facilitava as relações jurídicas entre comerciantes nacionais e estrangeiros, pois punha em contato os interessados e auxiliava a elaboração de cláusulas dos acordos, certificando a ocorrência do contrato. Com o tempo, sentiu-se a necessidade de oficialização da atividade, ao menos para certos contratos. Assim, as Ordenações Afonsinas (I.13, §16) já mencionavam os corretores, vedando que fossem procuradores em juízo; já as mesmas Ordenações (III.64, §17) permitiam que o corretor depusesse em juízo, mediante juramento, quanto ao preço da operação. Era uma forma, portanto, de dar maior segurança à operação.
Características
Relações com a mediação
O contrato de corretagem é típico e nominado em capítulo próprio no Código Civil de 2002, não se confundindo nem com o mandato, nem com a prestação de serviços, nem com a comissão. É também chamado de mediação, embora esta seja mais ampla, podendo verificar-se em outras modalidades de contrato. O mediador não protege os interesses de nenhuma das partes, sendo imparcial. Ele busca apenas aproximá-las, conciliá-las; já o corretor busca aproximar as partes, mas visa sobretudo a satisfazer os desejos da parte que lhe transmitiu as instruções e que lhe pagará a remuneração.
Requisitos do corretor e espécies de corretagem
O art. 729 do Código Civil ressalvou a permanência da legislação específica a respeito de determinados tipos de corretagem, que, portanto, não foi revogada com a superveniência do Código Civil de 2002. Nesse sentido, pode-se apontar a existência de legislação específica para duas espécies de corretores:
corretores oficiais: são os corretores que atuam em esferas onde o Estado prevê maior intervenção no exercício da atividade. São exemplos disso: Corretor de Imóveis – Lei nº 6. 530/78: exige-se que o corretor não esteja impedido de ser comerciante; admite-se seu exercício por pessoas jurídicas, desde que sob a responsabilidade de corretor devidamente habilitado. Ademais, proíbe-se-lhes a aquisição dos imóveis confiados à venda, que é extensiva ao cônjuge, descendentes e ascendentes. Devem também prestar contas, devolver os documentos que receberam e guardar sigilo a respeito das negociações. Corretor de Seguros – Lei nº 4. 594/64 Corretor de Valores Mobiliários – Lei nº 2. 146/53: dependem de autorização prévia da CVM, que também lhes fiscaliza a atividade. Realizam as chamadas operações de Bolsa. Geralmente, seus contratos têm por objetivo a compra e venda de títulos de valores mobiliários, podendo ser feitos na própria Bolsa, no mercado de balcão, por conta própria ou de terceiro. Para algumas operações, o cliente costuma outorgar à corretora uma procuração em causa própria. Não há mandato em tais casos. corretores livres: são pessoas que, sem designação oficial, exercem o ofício de agenciadores. Pouco importa se há ou não exclusividade, se há ou não caráter contínuo. Há corretores para todas as atividades: de títulos, de mercadorias, de publicidade, e imóveis, de seguros, de navios, etc. Natura jurídica
Uni- ou bilateralidade
A doutrina registra polêmicas a respeito do caráter unilateral ou bilateral do contrato de corretagem. A polêmica era maior sobretudo antes da previsão da corretagem como contrato típico no Código Civil de 2002. Assim, para Caio Mário, a regulação no Código Civil pressupôs tratar-se de contrato bilateral, mas adverte: “[n]ão é pacífica, porém, essa caracterização. Para uns (Riezler, Reuling), é sempre unilateral; para outros (Enneccerus), pode ser bilateral ou unilateral; e para outros ainda (Dernburg, Crome), é sempre bilateral”. A diferença é explicada por Orlando Gomes, que também admite a possibilidade de contrato unilateral ou bilateral. Segundo o autor, será simplesmente unilateral quando, embora a remuneração do corretor seja a contraprestação do serviço que presta, não se obriga ele a cuidar do negócio e a levá-lo a bom termo, inexistindo, pois, interdependência entre o pagamento da comissão e a conclusão do contrato entre as partes que se aproximou. A bilateralidade, porém, pode surgir, pois se admite que não há desfiguração do contrato se houver estipulação condicionando o pagamento da retribuição à circunstância de se concluir o negócio. Obriga o corretor a praticar atos de execução de que se tenha incumbido. Nessa hipótese, o contrato é bilateral. Diante do Código Civil de 2002, porém, não há dúvida de que o contrato é bilateral.
Consensual
Sendo contrato consensual, a lei não exige observância de nenhum requisito formal, bastando o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio. Isso significa que o acordo de vontades é essencial para que seja devida a comissão do corretor, não havendo qualquer pretensão a pagamento aquele que se apresenta voluntariamente, como o que acompanha um possível interessado no negócio. Orlando Gomes, porém, discordava frontalmente dessa afirmação, entendendo não ser necessária sequer a contratação. Segundo o autor, “[a] relação jurídica entre as partes e o corretor não surge exclusivamente do negócio contratual de mediação, pois direitos e obrigações nascem também do simples fato de que o intermediário haja concorrido de modo eficaz para a aproximação das partes na conclusão do negócio. Trava-se a relação jurídica independentemente, nesse caso, de declaração de vontade emitida para a formação do contrato de corretagem, produzindo, entretanto, efeitos idênticos aos que se origina de contrato formal, pois a atividade do mediador se interpreta como se houvesse sido contratado para executá-la”. Nesse sentido já julgaram os tribunais: “[o] contrato de corretagem não exige a observância de requisito formal. Basta o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio” Revista dos Tribunais 426/192; e o STJ,Revista dos Tribunais 802/184, que já ressaltou o caráter informal que permeia esse acordo, admitindo-se amplamente a prova testemunhal para a prova do contrato.
Importa relembrar que, apesar de o contrato de corretagem não se subordinar à nenhuma forma legal específica, a cláusula de exclusividade só pode ser pactuada por escrito.
Onerosidade
O caráter oneroso se justifica em razão de ambas as partes auferirem vantagens ou benefícios. Há uma verdadeira presunção de onerosidade, que torna exigível o pagamento da corretagem, ainda que não seja estipulada. Pouco importa, nesse sentido, se o contrato principal foi executado integralmente, ou se o preço foi recebido por completo. Caso inexista estipulação expressa quanto à remuneração, deve-se observar as leis específicas e o uso local. Não se considera verdadeiro contrato de corretagem a atividade de mediação gratuita. Ambos os contratantes devem suportar também um sacrifício: para o comitente, trata-se do pagamento da comissão e da realização do negócio sem o desgaste de procurar interessados; já para o corretor, trata-se da eventual remuneração como contraprestação de seu trabalho e empenho.
Aleatório e acessório
O contrato de corretagem é considerado aleatório porque o corretor corre os riscos de não receber nada, nem obter o reembolso das despesas da celebração. O corretor assume o risco de insucesso da aproximação. No entanto, nada impede que haja comutativa ou equivalência das prestações em determinadas corretagens. A doutrina também aponta sua natureza acessória, pois ele prepara a conclusão de outro negócio, que é realizado pelas partes, considerado o principal.
Obrigação de resultado
A obrigação assumida pelo corretor é de resultado, afinal, ele somente fará jus à comissão se houver resultado útil, isto é, caso haja a aproximação entre as partes do contrato e o negócio realmente se efetive. É o que está no art. 725 do Código Civil. G. Tepedino, porém, discorda: diz que a obrigação é de meio já que o corretor não é considerado inadimplente diante do (simples fato do) desfecho negativo da intermediação. Esta conclusão está alicerçada no caráter aleatório do contrato de corretagem: “nos contratos aleatórios, a álea, ou seja, a ocorrência do evento incerto, não torna o negócio mais ou menos eficaz”, de forma que o contrato “será eficaz tanto na ocorrência quanto na inocorrência do fato aleatório que o caracteriza”.
Licitude do objeto
O contrato de corretagem só é válido se o seu objeto for lícito. Nesse sentido, haverá ilicitude se o corretor for contratado para mediar tráfico ilícito, como a venda de entorpecentes, a angariação de menores ou mulheres para casas de tolerância, a aliciação de trabalhadores rurais vinculados a outrem e o agenciamento de casamento, por macular a espontaneidade da vontade dos nubentes.
Capacidade para ser corretor
As regras de capacidade para ser corretor são as mesmas dos contratos em geral. Há duas exceções:
não pode ser corretor aquele que, por dever legal ou contratual, já está obrigado à prestação da atividade que pretende ter realizado como corretor os servidores públicos e autárquicos não podem agenciar contratos com as pessoas a que servem” os corretores oficiais não podem naqueles casos em que viger proibição instituída na legislação própria”.
Deveres do corretor
Aproximação das partes