Direito Urbanístico trata do ramo do Direito que estuda o conjunto de legislações reguladoras da atividade urbanística, isto é, aquelas destinadas a ordenar os espaços habitáveis. Apesar disso, o enfoque está menos na ordenação do território e mais no fruto das relações sociais que devem ser juridicamente reguladas, isto é, na regulação da produção social do espaço urbano. Por "produção social", dá-se o sentido de que, a partir da existência de cidades e do acelerado desenvolvimento da urbanização, no século XX, a população (proprietário de imóveis, do solo; os construtores, as associações, etc.), juntamente com o Poder Público, compõem os agentes modificadores da paisagem urbana, de forma que propriedade privada interage de maneira a conferir sentido social e harmônico aos espaços urbanos (o espaço rural também se insere nesse ramo), devendo proporcionar qualidade de vida aos seus habitantes por meio de instrumentos adequados. Estes, por sua vez, são fornecidos pelo Direito Urbanístico.

Por isso, é importante ressaltar que o qualificativo "urbanístico" não se confunde, aqui, com a ideia de municipal ou de cidade. Essa confusão terminológica decorre da dificuldade de se precisar o significado de "território", uma vez que existe uma polissemia de territórios (natural; urbano; rural; jurídico; etc.). O "território" de que o Direito Urbanístico cuida, portanto, é aquele resultante de um processo de produção social do espaço urbano. É o campo do Direito voltado a disciplinar o uso e a ocupação do solo urbano, o que resulta, necessariamente, na superação da ideia de propriedade como um direito individual absoluto (aquele que não interage com o restante do espaço urbano em que está inserido). Nesse sentido, consagra-se o cumprimento da função social da propriedade privada, em que esta possui uma função dentro do espaço no qual está inserido. Ele não é e nem deve ser um ente isolado. O Direito Urbanístico, portanto, é a disciplina jurídica do urbanismo, de forma a abranger todas as regras jurídicas que cuidem do planejamento urbanístico.

Hoje, o Direito Urbanístico é estudado sob a forte influência das novas teorias Geopolíticas ou de Política Ambiental, enfocando-se nos problemas históricos e geográficos das grandes cidades brasileiras como conurbação, alta densidade demográfica (que causa conflitos de terras) e também problemas ambientais que envolvem o Código de Trânsito Brasileiro, a Lei da Política Nacional do Meio Ambiente, a Lei de Parcelamento do Solo Urbano, demais dispositivos esparsos sobre organização administrativa pública, ambiental, de manejos geográficos das cidades em matéria tributária (impostos municipais vs. função social da propriedade), além da mais importante norma: a Constituição Federal, que dispõe da Política Urbana nos artigos 182 e 183 do referido diploma.

Nas palavras de Edésio Fernandes, pode-se dizer que, "direito coletivo à participação democrática no processo decisório da ordem urbanística é o direito de todos - individualmente, por intermédio de representantes, eleitos ou através de outras formas de organização de interesses coletivos - de participarem da gestão das cidades". miniaturadaimagem|300x300px|O loteamento é instrumento primordial do Direito Urbanístico para definir o uso e a ocupação do solo urbano. Ele deve observar leis de proteção ambiental, para não interferir na paisagem natural e no ecossistema. (Fonte: O Tempo Cidades - Online) miniaturadaimagem|300x300px|A Lei de Zoneamento é exemplo de organização da atividade edilícia. Em seu conteúdo, possui a função de conciliar áreas verdes e áreas “cinzas” das cidades. (Fonte: Folha de S. Paulo – Online / Folhapress) miniaturadaimagem|300x300px|O tombamento é instrumento de intervenção urbanística, à medida que torna determinado bem patrimônio cultural/histórico/nacional, destacando-o do espaço urbano em que se localiza. (Fonte: G1 – Globo.com / Patrícia Kappen)

Exemplos Alguns exemplos dos assuntos abrangidos pelo tema são:

1. Do uso e da ocupação do solo urbano (parcelamento, loteamento, proteção ambiental);

2. Da ordenação da atividade edilícia (zoneamento, licenças urbanísticas);

3. Da utilização de instrumentos de intervenção urbanística (desapropriação, tombamento, servidão administrativa).

Temos, assim, dois mundos distintos: o do urbanismo e do direito urbanístico. O primeiro trata de uma proposição do planejamento urbano, sem o tratamento jurídico, enquanto o segundo demanda aplicação de sanções jurídicas, caso haja descumprimento de suas normas (regras jurídicas que devem ser respeitadas).

Evolução e conceituação do Direito Urbanístico Segundo a visão clássica, a disciplina do direito urbanístico pressupõe a existência de um espaço urbano a priori, preexistente, fruto de um processo natural e não da dinâmica das relações sociais, de modo que o Estado se valeria de seu poder coercitivo para ordenar e harmonizar as funções deste território apriorístico. Dessa forma, dentro desta concepção, a ideia de ordenação constitui o núcleo estruturante da disciplina, sendo que a insuficiência da ordenação levaria a uma insuficiência da atuação estatal em face do espaço urbano e, consequentemente, a correta aplicação das normas urbanísticas levaria à criação de um espaço harmônico.

Contudo, com a evolução da disciplina e tendo em vista o fato de que a produção e a reprodução do espaço urbano geram assimetrias em seu desenvolvimento, o direito urbanístico deixa de se ocupar da ordenação do território natural preexistente e passa a ter como foco a regulação da produção social do espaço urbano, uma vez que passa a vigorar a ideia de que o território não é fruto da natureza, mas sim de relações sociais, as quais devem ser juridicamente reguladas.

Assim, partindo da ideia de que o Estado organiza as suas instituições para regular a produção social do espaço urbano, o direito urbanístico se define como o sistema normativo voltado à ordenação da produção social do espaço urbano, mediante uma regulação da atividade urbanística, de modo a efetivar uma política urbana estatal.

Atividade urbanística como atividade econômica A atividade urbanística regulada pelo direito urbanístico pode ser definida como uma atividade econômica, a qual leva em conta as relações sociais que refletem no modo como o espaço urbano é organizado. Assim, sempre que pensarmos em atividade urbanística, devemos “ler” atividade econômica, visto que o espaço urbano é construído a partir dos agentes no desenrolar do processo econômico.

Ademais, podemos identificar duas dimensões da atividade urbanística: (i) regulação da propriedade urbana, com a definição de uso e ocupação do solo, regras de construção, enfim, trata-se de uma faculdade do Poder Público de definir o conteúdo do direito de propriedade, a partir do qual o espaço urbano passa a ser produzido; e (ii) gestão política da infraestrutura pública, em que se tem a noção de que a propriedade possui valor porque se alimenta de uma infraestrutura socialmente custeada e mantida, de forma que o Estado procura redistribuir, por meio da regulação, a mais-valia urbana (que se constitui num excedente que é apropriado individualmente, apesar de ter sido coletivamente produzido) apropriada pela conexão entre o público e o privado.

Dessa forma, tem-se que o espaço é determinado por meio de comportamentos individuais (mas socialmente determinados) regulados através da adequação da propriedade privada, e através da infraestrutura pública, capitalizada via orçamento público.

Finalidade do Direito Urbanístico: efetivação da política urbana estatal A partir da leitura do art. 182 da Constituição Federal, pode-se concluir que a teologia do Direito Urbanístico se efetiva na busca de uma ação consciente do Estado na transformação do espaço urbano, ou seja, há a busca pela efetivação da política urbana. Neste sentido, afasta-se a ideia de que o Estado intervém na propriedade apenas para restringir o direito do proprietário para desenvolver a noção de que a atividade estatal é fundamental para a capitalização do território. A valorização da propriedade está diretamente ligada ao capital fixo custeado pelo Estado, isto é, do investimento estatal para regular a propriedade privada e gerir a infraestrutura pública.

Aqui, importa ressaltar que o Estado não é apenas regulação, mas é também uma realidade orçamentária, na medida em que o Estado realiza a gestão política do fundo público (parcela da riqueza social apropriada pelo Estado através da tributação), de forma que a capacidade estatal de regular o solo urbano está diretamente relacionada à capacidade de gestão política do fundo público e, consequentemente, a regulação da atividade urbanística depende fortemente da atividade financeira do Estado.

A capitalização da cidade é desigual porque o Estado não dispõe de recursos para universalizar a infraestrutura pública. O conceito de mais-valia urbana envolve a compreensão da capitalização da propriedade pelo Estado quando este investe em infraestrutura urbana e de como o particular se apropria do excedente gerado. A atividade urbanística, enquanto atividade econômica, gera instabilidades, que são mitigadas através do crédito. As políticas creditícias mais restritivas ou menos restritivas impactam em diferentes possibilidades de realização do espaço urbano.

Estrutura geral do Direito Urbanístico O Direito Urbanístico possui uma estrutura de regras que expressa algumas funções. Assim, ligado à tradição do direito econômico, possui uma função repressiva e outra instrumental. Significa dizer que possui as funções de limitar condutas, restringir ou incentivar comportamentos, instrumentalizar a atuação dos agentes econômicos no território e, ainda, de promover os direitos sociais, por meio da atribuição ao Estado de um dever de organizar políticas públicas que visem a garantir os direitos dos mais vulneráveis em um determinado espaço urbano.

Fontes As fontes são ferramentas de respaldo para se concretizar os projetos urbanos. Existem quatro fontes princpiais no sentido formal, isto é, tem origem na lei, do Direito Urbanístico, que nos auxiliam a decodificar a sua estrutura. Constituição Federal de 1988 - o art. 182, figura como marco dessa disciplina jurídica. Neste artigo, observamos que a Constituição consagrou o direito de propriedade, subordinando-o ao exercício de sua função social, ou seja, da propriedade deve ser exercida de maneira a oferecer o melhor proveito a toda coletividade. Normas gerais - definem a moldura do exercício da competência, ou seja, leis nacionais, de âmbito mais amplo, que se aplicam a todos os entes da federação. Dentre elas, destacam-se o Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001) e a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei Federal 6.766/79). Normas específicas - as normas gerais acima, por si só, são insuficientes, por vezes, necessitando-se de normas locais que definam de forma mais precisa a regulação da produção do espaço urbano. Nesse sentido, a norma de destaque é o Plano Diretor de cada localidade, prescrito no "Capítulo III - DO PLANO DIRETOR" do Estatuto da Cidade (v. item 2).