El Decret Boyer és el nom popular pel qual es coneix el Reial decret llei 2/1985, de 30 d'abril, sobre Mesures de Política Econòmica. Aquesta norma va ser un element clau de la història econòmica d'Espanya promulgada durant el primer govern de Felipe González. Rep el seu nom del llavors ministre d'Economia i Hisenda, Miguel Boyer, qui en va ser el principal impulsor amb l'objectiu de liberalitzar l'economia d'Espanya i adaptar-la al marc de la Comunitat Econòmica Europea. Els plantejaments més d'acord amb el liberalisme econòmic que amb la socialdemocràcia del PSOE, portaren Boyer a diversos conflictes amb altres ministres i alts càrrecs del Govern espanyol, fent-lo dimitir del seu càrrec de ministre el 6 de juliol de 1985, després d'una vaga general el 20 de juny del mateix any de protesta contra la reforma de les pensions, amb greus discrepàncies amb el llavors vicepresident Alfonso Guerra, però sempre sent recolzat en totes les decisions per Felipe González. El 18 de juliol de 1985 seria designat president del Banco Exterior de España i seguí la seva carrera en el sector privat, fins a l'any 1996 quan va donar suport al programa econòmic del Partit Popular deixant de ser membre del Partit Socialista Obrer Espanyol.
Context històric Abans del Decret Boyer, el mercat de lloguer a Espanya estava regulat per un règim de forta intervenció estatal que es remuntava a la Llei 40/1964, 11 de juny, de Reforma de la de Arrendaments Urbans (coneguda com a LAU) i, fins i tot, a les normes de congelació de lloguers introduïdes als anys 40 i 50. Aquest marc jurídic atorgava a l'inquilí una pròrroga forçosa indefinida —amb possibilitat de subrogació hereditària en determinats supòsits, i limitava l'actualització de les rendes segons l'índex de preus al consum (IPC). Diverses anàlisis coincidiren que aquest marc generava pocs incentius per als propietaris, cosa que va provocar una progressiva contracció de l'oferta i el deteriorament del parc edificat.
A mitjans dels anys 1980, el govern espanyol va plantejar la reforma de la LAU de 1964 per fer front a l'estancament del sector. El govern espanyol plantejà llavors una reforma de la Llei d'Arrendaments Urbans de 1964, la qual fins llavors protegia el llogater mitjançant la "pròrroga forçosa". La tesi de la reforma era que, en suprimir la "pròrroga forçosa", s'incentivaria el retorn d'habitatges al mercat amb una major rendibilitat i seguretat jurídica per als propietaris, tot i que també s'ha assenyalat que va suposar un increment del cost del lloguer per a la població llogatera.
Contingut del text legal El Decret Boyer va introduir dos canvis fonamentals al mercat de lloguer:
Supressió de la pròrroga forçosa: per als nous contractes d'arrendament, l'article 9 del Reial Decret dictaminà que s'eliminava el dret de l'inquilí a la renovació automàtica i indefinida del contracte. A partir de llavors, la durada de l'arrendament seria la que lliurement acordessin les parts, i un cop vençut el termini pactat, el propietari podia recuperar l'habitatge sense necessitat de justificar cap causa. Liberalització de les rendes: es va eliminar el control administratiu de preus, permetent que l'import del lloguer es fixés lliurement per acord entre arrendador i arrendatari. Liberalització dels horaris comercials: el decret també va afectar la liberalització dels horaris comercials i les inversions estrangeres, buscant una flexibilització general de l'activitat econòmica.
L'any 1996 l'economista Geoffrey Keogh va descriure com el Decret Boyer havia eliminat la seguretat en la tinença sota els nous contractes d'arrendament per "crear una situació en què els interessos del propietari i de l'inquilí es poguessin equilibrar de manera més efectiva". La reforma, per tant, va proveir “el mecanisme essencial per assegurar una forma de mercat moderna”.
Impacte en els lloguers de renda antiga El Decret Boyer a donar lloc a un mercat immobiliari dual a Espanya. Els contractes anteriors a 1985 van mantenir el règim de renda antiga, creant una situació d'anomalia econòmica en la qual els propietaris rebien ingressos molt per sota dels preus de mercat. Per contra, els nous llogaters a partir de 1985 es van trobar amb contractes de curta durada, sovint d'un sol any, la qual cosa va disparar la inestabilitat residencial.
Paradoxalment, la liberalització no va provocar l'esperada florida del mercat de lloguer, sinó que, a curt i mitjà termini, va contribuir al seu enfonsament. En primer lloc, el Decret Boyer només es va aplicar als nous contractes, mentre que els contractes existents van continuar regulats per l'antiga legislació de pròrroga forçosa i rendes controlades. Això va generar un mercat dual: per una banda, els llogaters antics gaudien de lloguers artificialment baixos i protecció gairebé vitalícia; de l'altra, els nous arrendaments es regien per la llibertat de pactes. Aquesta dualitat va fer que molts propietaris optessin per no renovar contractes antics i retirar habitatges del mercat de lloguer.
En segon lloc, el context econòmic i fiscal dels anys posteriors va afavorir decididament la compra d'habitatge en propietat davant del lloguer. Estudis com el de Montserrat Pareja-Eastaway i Ignacio San Martin Varo l'any 2002, assenyalaren que les polítiques d'habitatge espanyoles van estimular sistemàticament la propietat mitjançant desgravacions fiscals a l'IRPF per adquisició d'habitatge habitual, mentre que el lloguer va rebre un tractament fiscal molt desfavorable. Aquesta asimetria fiscal, unida a la liberalització del sòl mitjançant la Llei 6/1998, de 13 d'abril, sobre règim del sòl i les valoracions (coneguda com a "Llei del Sòl" del govern d'Aznar), va alimentar una bombolla constructora que va canalitzar la inversió cap a la promoció d'habitatges per a la venda.
Com a conseqüència, el percentatge d'habitatges de lloguer sobre el total del parc residencial espanyol es va desplomar: si representava aproximadament el 25% dels habitatges principals el 1950, va caure al voltant de l'11% a mitjans dels anys 90 i a menys del 10% a la primera dècada del segle XXI amb una de les taxes més baixes de tota la Unió Europea.
El Decret Boyer va ser temporal i va estar pensat com a mesura d'urgència. El seu contingut va ser posteriorment incorporat i desenvolupat per la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'arrendaments urbans, que va consolidar el nou marc liberalitzador. La LAU del 1994 va establir un contracte de lloguer amb una durada mínima de cinc anys prorrogable a voluntat de l'inquilí, però va mantenir la llibertat de fixació de la renda. El catedràtic de govern civil Sergio Nasarre-Aznar Nasarre-Aznar i la doctora en dret Elga Molina Roig, destacaren l'any 2017 que si bé la LAU del 1994 va introduir certa protecció per a l'inquilí en garantir una durada mínima del contracte, el règim va continuar sent essencialment favorable als interessos del propietari, sobretot en comparació amb altres països europeus.
No obstant això, el dany a l'oferta de lloguer persistí i s'havia erosionat profundament la societat, consolidant la propietat com a règim de tinença hegemònic i desitjable.
Conseqüències i crítiques Tot i que el decret va aconseguir mobilitzar l'oferta d'habitatge, va ser durament criticat per la precarietat que va introduir en el sistema i que s'agreujaria encara més en dècades posteriors. L'eliminació de la pròrroga forçosa sense mecanismes de control va permetre increments de renda descontrolats en cada renovació de contracte. Aquesta situació d'extrema temporalitat no es va començar a revertir fins a la Llei d'Arrendaments Urbans de 1994, que va intentar trobar un equilibri establint pròrrogues mínimes de cinc anys per garantir una major estabilitat a les famílies.
Predomini aclaparador de la propietat Espanya es va convertir en un dels països amb més taxa de propietat d'habitatge d'Europa, superant el 80% durant bona part de les dècades del 1990 i el 2000 i, correlativament, amb una de les taxes de lloguer més reduïdes. Aquest desequilibri, conegut a la literatura com a "tenure imbalance", ha estat assenyalat com un dels principals problemes estructurals del sistema d'habitatge espanyol. Montserrat Pareja Eastaway i Ignacio San Martin Varo afirmaren que "el sector de lloguer a Espanya va experimentar una disminució dramàtica en les darreres dècades" i que aquesta contracció fou "indubtablement la resposta de l'oferta al marc regulador existent".
Dificultat d'accés dels joves a l'habitatge L'escassetat d'oferta de lloguer i els preus elevats, agreujats per l'absència d'un parc públic d'habitatge social significatiu dificultaren enormement l'emancipació juvenil. L'any 2017 el sociòleg Echaves García publicà en estudis científics com els joves espanyols s'enfrontaven a un "context residencial desfavorable, caracteritzat pel predomini de l'habitatge lliure en propietat, elevats preus i escassetat d'habitatges oferts de lloguer a un preu assequible", cosa que feia que "el lloguer no suposés una alternativa real per facilitar l'autonomia residencial dels joves".
Escàs desenvolupament del parc públic d'habitatge social Mentre que a països del nord d'Europa l'Estat va fomentar la construcció d'habitatge social de lloguer, a Espanya la política d'habitatge es va orientar gairebé exclusivament a subvencionar la demanda de compra (desgravacions fiscals, sòl barat per a promocions privades, etcètera). Com assenyalaren experts com l'economista Leal Maldonado i la sociòloga Martínez del Olmo, "la política d'habitatge espanyol al llarg dels darrers anys dugué a terme una sèrie d'actuacions incapaces de respondre als problemes per a l'accés a un habitatge d'amplis sectors de la societat espanyola". L'absència d'un sector de lloguer social robust fou suplert, en part, mitjançant el mercat privat de lloguer, que va exercir un rol de “vàlvula d'escapament” per a les llars amb menys recursos amb conseqüències negatives durant els períodes de recessió.
Volatilitat i bombolla immobiliària La liberalització del mercat de lloguer, unida a la desregulació del sòl, la facilitat de crèdit i la fiscalitat favorable a la propietat, va contribuir a la formació de l'enorme bombolla immobiliària que va esclatar l'any 2008. instrumentalització legislativa va tenir efectes parcialment positius que, en general, van resultar en tendències decreixents dels preus en ambdós tipus d'ús” (compra i lloguer), però que la relació causal entre ambdós mercats mostra que els preus del lloguer no ofereixen incentius suficients davant de la compra.
Crisi de desnonaments i financiarització del lloguer Després de l'esclat de la bombolla, Espanya va experimentar una onada d'execucions hipotecàries i desnonaments que va generar una mobilització social forta especialment impulsat per la Plataforma d'Afectats per la Hipoteca. També amb el mercat de lloguer experimentant un procés de financierització amb l'entrada de grans fons d'inversió, plataformes de lloguer turístic com Airbnb, etcètera, que va tensionar encara més els preus. L'any 2019 l'investigador en polítiques socials Michael Byrne alertà de del fenomen "generació llogatera" (generation rent) a Espanya, Irlanda i el Regne Unit, assenyalant que la financierització havia contribuït a soscavar la propietat d'habitatge i a expandir el sector privat de lloguer en un context de creixent inseguretat. L'any 2021, doctors en economia com Juan-Gabriel Gonzalez-Morales i Rafael Cano-Guervos, juntament amb la doctora en dret Marina Checa Olivas, demostraren que un augment en el nombre d'apartaments turístics incrementava encara més els preus del lloguer residencial, mentre que l'augment de les taxes de desnonaments els reduïa, cosa que suggeria una correlació entre la pressió turística i l'expulsió de residents de llarg termini.
Llegat del Decret Boyer