Ринок землі в Україні — сукупність суспільних відносин щодо відчуження та набуття земельних ділянок. У процесі їх ринкового обігу відбувається конкурентна зміна землевласників або землекористувачів.
Фактично, після відновлення незалежності України триває земельна реформа, що за часом є рекордною, для порівняння, земельна реформа в Мексиці тривала 23 роки. Від створення ефективного ринку сільськогосподарських земель в Україні залежить динаміка розвитку АПК, земельних відносин та національної економіки загалом.
Загальний правовий огляд Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності українського народу.
Держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушнимКонституція України, ст.ст. 13, 14, 41..
Суб'єктами права власності на землю можуть бути: громадяни та юридичні особи — на землі приватної власності; територіальні громади безпосередньо або через органи місцевого самоврядування — на землі комунальної власності; держава через відповідні органи державної влади — на землі державної власності.
Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі: купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, за іншими цивільно-правовими угодами; безоплатної передачі із державної і комунальної власності; приватизації ділянок, що були раніше надані їм у користування; прийняття спадщини; виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).
Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення.
Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності.
Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.
У державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Земельним кодексом визначені категорії земель державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність.
Іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв відповідно до міжнародних договорів.
Земля може перебувати також у спільній власності.
З 2017 року в Україні проводилися земельні торги, на яких продавалися переважно земельні ділянки державної та комунальної власності (не сільськогосподарські) та права на їх оренду. Вони організовувалися Держгеокадастром. З липня 2021 року земельні торги ділянками всіх форм власності (у т.ч. купівля/продаж як самої земельної ділянки, так і права оренди) відбуваються у формі електронних аукціонів на платформі Прозорро.Продажі.
Водночас, забороняється розпоряджатися (крім передачі у спадщину) земельними ділянками, розташованими на тимчасово окупованих територіях.
Набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть громадяни України, юридичні особи (їх власниками не можуть бути іноземці), територіальні громади, держава.
За будь-яких умов заборона поширюється на: іноземців та їх юридичних осіб — в частині земель, що розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України; громадян держави, визнаної державою-агресором або державою-окупантом; осіб, які належать або належали до терористичних організацій; юридичних осіб, що належать іноземним державам; юридичних осіб, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера); юридичних осіб, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах або державах з «чорного списку» FATF; осіб, стосовно яких застосовано санкції.
Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності особи не може перевищувати десяти тисяч гектарів.
Розрахунки за цивільно-правовими угодами про відчуження землі провадяться в безготівковій формі; обов'язкова наявність у набувача землі документів, які підтверджують джерела походження коштів. Переважне право на придбання земельної ділянки [яке належить поточному орендарю] може бути передано ним іншій особі.
Ціна продажу виділених в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв) не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.
Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності заборонено.
Зміни з 2030 Скасовується мінімальна ціна продажу виділених в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв).
Функціонування українського ринку землі до відкриття ринку
Україна володіє значним земельним потенціалом, який становить 5,7 % території Європи. Із 60,3 млн гектарів майже 70 % становлять сільськогосподарські угіддя з високою родючістю.
Станом на 1 січня 2017 в Державному земельному кадастрі було зареєстровано 18,3 млн земельних ділянок. 87,8 % земельних ділянок знаходяться в приватній власності, 6,7 % у державній, а 5,5 % в комунальній. Середній розмір земельної ділянки становить 1,8 га.
У соціологічному дослідженні 2019 року 45 % жителів країни визнали, що володіють земельним паєм або землею. У селі мають землю 70 %, у місті — 44 %. 51 % здає землю в оренду.
З липня 2015 по червень 2017 року було здійснено 3,6 млн транзакцій зі зміни власника/користувача земельної ділянки, причому 89,5 % з них стосувалися саме сільськогосподарських земель. Рух земельних ділянок відбувається шляхом оренди, набуття спадщини, купівлі-продажу, дарування, емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб), іпотеки. 76,1 % транзакцій сільськогосподарських земель припадав у цей період на оренду. Щодо несільськогосподарських, то серед них 36,8 % були відчужені купівлею-продажем, 26,8 % спадщиною і лише 19,2 % орендою.
У 2017 році за кількістю проданих ділянок несільськогосподарського призначення лідирували Закарпатська, Львівська, Рівненська області. Найбільшим попитом користувались земельні ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості та будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибні ділянки). Середня ціна незалежно від області та призначення таких ділянок становила 105 грн/кв. м. Найдорожчі землі в Києві, найдешевші — в смт Чернігівської області.
Середній розмір орендної плати за 1 га сільськогосподарської землі склав 8218 грн, у тому числі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва — 4631 грн. Орендна плата не може бути меншою розміру земельного податку для відповідної категорії земельних ділянок і не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
За розміром надходжень до місцевих бюджетів від орендної плати за земельні ділянки сільськогосподарського призначення лідирує Одеська область (більше 16 млн грн річної орендної плати); аутсайдер — Дніпропетровська область (162 300 грн).
З 2015 до вересня 2017 на аукціони було виставлено для продажу прав оренди державних та комунальних земель: 7371 ділянок сільськогосподарського (155 864 га) і 2873 ділянок несільськогосподарського призначення (6040 га). Результативними (торги відбулися) були 69 % усіх операцій
Земельний мораторій та відкриття ринку Заборона (мораторій) на продаж та відчуження сільськогосподарських земель (пункти 14-15 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України в попередній редакції) означав, що власники землі не можуть вільно розпоряджатися нею, а практично єдиним способом передачі землі іншим особам є укладання договору про оренду. Заявлена причина заборони — відсутність в Україні інфраструктури для запровадження ринку купівлі та продажу сільськогосподарської землі.
Під дію мораторію підпадали 96 % сільськогосподарських земель, при чому 68 % (27,7 млн га) у власності селян — власників паїв. Загалом це 66 % території України.
В останні роки перед скасуванням мораторію, аналогічні заборони діяли в законодавствах ДР Конго, Венесуели, Куби, Таджикистану, Північної Кореї, Білорусі. Водночас, у деяких демократичних країнах найбільшим земельним власником залишається держава, не зазіхаючи при цьому на сформовані ринкові відносини (Канада, Австралія, Ізраїль)Х. Э. Таймасханов, М. А. Абдулкадырова, З. Х. Таймасханов. Государственное регулирование земельных отношений в АПК // TERRA ECONOMICUS, Южный федеральный університет, том 10, № 2, часть 2, 2012, стр. 130—134..
Історія питання Цивільний обіг землі в Україні був скасований у 1917 році під час національної революції. В часи СРСР дозволених ринкових відносин як таких не існувало.
У березні 1991 набув чинності перший український Земельний кодекс. Умовою прийняття кодексу з приватною власністю на землю комуністи та «червоні директори» висунули вимогу запровадження відповідного мораторію на 6 років. Це було реалізовано в новій редакції Земельного кодексу в березні 1992 року.
У 1990-х роках велика частина земель сільськогосподарського призначення в країні належала колишнім радгоспам і колгоспам, які відповідно до Закону від 14 лютого 1992 року були перейменовані на «колективні сільськогосподарські підприємства» (КСП або колективні підприємства).
Указ Президента України від 8 серпня 1995 року № 720/95 передбачив програму поступового реформування КСП шляхом надання їхнім дійсним і колишнім членам земельних часток (паїв), тобто прав на землю у формі часток (паїв) без зазначення конкретного фізичного розташування або визначених меж. Указ передбачав, що паї мали бути розподілені між дійсними та колишніми членами КСП, а також певними категоріями працівників, зайнятими в соціальній сфері (освіта, медицина тощо) у сільських місцевостях. Хоча Указ надав членам КСП можливість виходу з КСП разом зі своїми частками (паями), масовий процес ліквідації КСП шляхом видачі паїв фактично розпочався лише в 1999 році.
Наприкінці 1990-х відбулось прискорення земельної реформи шляхом розпаювання земель колишніх радгоспів/колгоспів серед працівників та пенсіонерів цих підприємств. Указ Президента України від 3 грудня 1999 року встановив вимогу щодо ліквідації всіх КСП до квітня 2000 шляхом розподілу земельних часток (паїв) та іншого майна між його членами. У процесі ліквідації КСП значна частина сільського населення набула права на земельні паї.
Потім було організовано масовий процес виділення часток (паїв) у земельні ділянки в натурі (визначені на місцевості). У результаті цього процесу мільйонам нових власників були видані акти на право власності на конкретні земельні ділянки.
Зі збігом терміну 6 років, передбаченого кодексом, ця земля почала вільно купуватись та продаватись. Об'єми купівлі були незначними, тим не менш у 2001 році було пролобійовано введення тимчасового мораторію спочатку на 1 рік, а потім на 4 роки.
Наприкінці 2004 року, коли збігав термін 4-річного мораторію, Верховна Рада подовжила його на 2 роки; наприкінці 2006-го — ще на один рік.
У 2008 році до ЗК внесли норму про те, що мораторій припиняється з набранням чинності двох законів (про земельний кадастр та про ринок земель).